به گزارش اطلاع با ما ، واگذاری زمین به خانوارها بهعنوان یکی از راهکارهای افزایش دسترسی به مسکن مطرح شده، اما کارشناسان معتقدند هزینه بالای ساخت، آمادهسازی زمین و ایجاد زیرساخت باعث میشود زمین رایگان بهتنهایی مشکل مسکن را حل نکند. برآوردها از هزینه ساخت حدود ۴۰ تا ۶۰ میلیون تومان برای هر متر مربع حکایت دارد.
واگذاری زمین به خانوادهها و متقاضیان مسکن در سالهای اخیر بهعنوان یکی از سیاستهای افزایش عرضه مطرح شده است؛ با این حال، کارشناسان معتقدند مشکل بازار مسکن فقط به قیمت زمین محدود نمیشود.
افزایش هزینه ساخت، تأمین زیرساخت، آمادهسازی اراضی و کاهش توان مالی خانوارها باعث شده حتی حذف هزینه زمین نیز الزاماً به تولید خانهای ارزانقیمت منجر نشود.
یکی از مهمترین انتقادها به سیاست واگذاری زمین این است که زمین خام بهتنهایی امکان سکونت ایجاد نمیکند. برای تبدیل یک قطعه زمین به محدوده قابل ساخت، باید شبکههای آب، برق، گاز، راه دسترسی و سایر زیرساختهای مورد نیاز ایجاد شود.
علاوه بر این، مدرسه، مرکز درمانی، فضای سبز، خدمات عمومی و شبکه حملونقل نیز باید متناسب با جمعیت جدید توسعه پیدا کند؛ هزینههایی که در نهایت میتواند بخش قابل توجهی از قیمت تمامشده مسکن را تشکیل دهد.
بر اساس برآورد مطرحشده از سوی یک کارشناس بازار مسکن، حتی در شرایطی که زمین کاملاً رایگان در اختیار سازنده قرار گیرد، هزینه احداث ساختمان میتواند حدود ۴۰ تا ۶۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع باشد.
این رقم نشان میدهد حذف قیمت زمین تنها یکی از اجزای هزینه مسکن را کاهش میدهد و سایر هزینههای تولید همچنان پابرجا هستند.
برای خانواری که توان مالی محدودی دارد، حتی ساخت یک واحد کوچک نیز میتواند نیازمند سرمایهای باشد که فاصله زیادی با درآمد فعلی آن دارد.
زمین خام برای تبدیل شدن به یک پروژه مسکونی باید آماده شود. ایجاد خیابان، شبکه آب و فاضلاب، برق، گاز و سایر خدمات شهری نیازمند سرمایهگذاری قابل توجه است.
از سوی دیگر، تمام مساحت یک زمین بزرگ نیز قابل تبدیل به واحد مسکونی نیست. بخشی از اراضی باید برای معابر، فضای سبز، خدمات عمومی و سایر کاربریهای مورد نیاز شهر اختصاص پیدا کند.
به همین دلیل، هزینه آمادهسازی در محاسبه قیمت واقعی زمین مسکونی اهمیت زیادی دارد و نمیتوان صرفاً با اعلام «رایگان بودن زمین» درباره ارزان شدن خانه قضاوت کرد.
اگر دولت یا نهادهای مسئول هزینه ایجاد زیرساخت را پرداخت کنند، منابع مالی قابل توجهی مورد نیاز خواهد بود. در شرایط محدودیت منابع، تأمین این هزینهها میتواند فشار بیشتری بر بودجه عمومی وارد کند.
از نگاه منتقدان، اگر این منابع از طریق افزایش کسری بودجه یا استقراض تأمین شود، آثار تورمی آن در نهایت میتواند دوباره به هزینه خانوارها بازگردد.
در مقابل، اگر هزینه آمادهسازی مستقیماً بر عهده متقاضی قرار گیرد، ممکن است قیمت نهایی زمین و ساختمان از توان مالی بسیاری از خانوارها خارج شود.
یکی از نکات مهم در تحلیل بازار مسکن، توجه به قدرت خرید خانوارهاست. حتی اگر زمین با قیمت صفر در اختیار متقاضی قرار گیرد، فرد باید توان پرداخت هزینه ساخت، تأمین مصالح، دستمزد و سایر هزینههای مرتبط را داشته باشد.
در چنین شرایطی، کاهش قیمت زمین بهتنهایی نمیتواند فاصله میان درآمد خانوار و قیمت مسکن را از بین ببرد.
به همین دلیل، برخی کارشناسان معتقدند ریشه اصلی بحران فعلی را باید در کاهش قدرت خرید و افت استطاعت مالی خانوارها جستوجو کرد.
یک دیدگاه دیگر در بازار مسکن، استفاده بیشتر از ظرفیت بافتهای موجود شهری است. در بسیاری از مناطق، زیرساختهای اصلی از قبل ایجاد شده و خدمات شهری نیز در دسترس است.
احیای بافتهای فرسوده، استفاده از زمینهای بلااستفاده در محدوده شهرها و افزایش منطقی تراکم میتواند در برخی مناطق هزینه ایجاد زیرساختهای جدید را کاهش دهد.
البته این نسخه برای تمام شهرها یکسان نیست و شرایط هر منطقه، ظرفیت زمین، جمعیت، زیرساخت و نیاز واقعی به مسکن باید جداگانه بررسی شود.
کاهش توان خرید خانوارها باعث شده بخشی از متقاضیان حتی با وجود طرحهای حمایتی، امکان ورود به بازار ساخت یا خرید مسکن را نداشته باشند.
در چنین شرایطی، سیاست مسکن تنها با افزایش عرضه زمین به نتیجه نمیرسد و باید همزمان هزینه ساخت، درآمد خانوار، تسهیلات بانکی و شرایط اقتصادی نیز مورد توجه قرار گیرد.
در شرایطی که خرید و فروش مسکن با کاهش قدرت خرید و نااطمینانی اقتصادی روبهروست، سرمایهگذاری در این بازار نیز برای برخی فعالان جذابیت سابق را ندارد.
نقدشوندگی پایین مسکن نسبت به بازارهایی مانند طلا و ارز نیز باعث میشود در دورههای پرریسک، سرمایهگذاران با احتیاط بیشتری وارد معاملات شوند.
از سوی دیگر، تا زمانی که قدرت خرید خانوار افزایش پیدا نکند، حتی افزایش عرضه نیز الزاماً به معنی افزایش معاملات مصرفی نخواهد بود.
واگذاری زمین میتواند در صورت همراه شدن با زیرساخت مناسب، تسهیلات قابل دسترس، کنترل هزینه ساخت و انتخاب درست محل اجرا، بخشی از مشکل تأمین مسکن را کاهش دهد.
اما زمین رایگان بهتنهایی نمیتواند فاصله میان هزینه ساخت و درآمد خانوار را از بین ببرد.
بنابراین چالش اصلی بازار مسکن فقط قیمت زمین نیست؛ هزینه ساخت و زیرساخت در کنار کاهش قدرت خرید خانوار، تعیین میکند یک خانه تا چه اندازه برای مردم قابل دسترس باشد.
این گزارش بر پایه بررسیهای تحریریه اطلاع باما و مرور دادههای منتشرشده در رسانههای کشور تنظیم شده است.
Δ
