چرا با وجود جنگ و رکود، مسکن گران می‌ماند؟ / زمین، مصالح یا دستمزد؛ کدام یک قیمت خانه را در ۱۴۰۵ زمین‌گیر کرده است؟

به گزارش اطلاع با ما ، مسکن : در رکود سنگین مسکن و شرایط جنگی، چرا قیمت خانه ارزان نمی‌شود؟ از چسبندگی قیمت تا احتکار مصالح؛ پاسخ به مهمترین سوال بازار مسکن در ۱۴۰۵ را اینجا بخوانید.

معمای بازار مسکن؛ چرا خانه در بحران ارزان نمی‌شود؟

در روزهایی که جنگ، نااطمینانی و رکود اقتصادی سه ضلع مثلث بحران را تشکیل داده‌اند، یک پرسش ساده اما پرتکرار در ذهن بسیاری از خانواده‌های ایرانی نقش بسته است: اگر خریداری نیست و معامله‌ای انجام نمی‌شود، پس چرا قیمت مسکن پایین نمی‌آید؟ این پارادوکس ظاهری، شاید مهمترین معمای بازار مسکن در آستانه سال ۱۴۰۵ باشد.

برای یافتن پاسخ، باید از سطح ظاهری بازار عبور کرد و به عمق ساختار هزینه‌های تولید مسکن نفوذ کرد. آنچه در نگاه اول یک تناقض به نظر می‌رسد، در واقع نتیجه منطقی ترکیبی از عوامل ساختاری، رفتاری و اقتصادی است که در ماه‌های اخیر تشدید شده‌اند.

سه ستون قیمت؛ زمین، مجوزها و مصالح

در دانش اقتصاد، قیمت تمام شده هر کالایی از مجموع هزینه‌های نهاده‌های تولید آن شکل می‌گیرد. در بخش مسکن، سه نهاده اصلی نقشی تعیین‌کننده دارند که هر یک به تنهایی می‌توانند قیمت نهایی را به سمت صعودی هدایت کنند.

نخست، زمین که در کلانشهرهای ایران همواره با کمبود و محدودیت روبه‌رو بوده است. زمین در شهرهای بزرگ نه یک کالای معمولی، بلکه داراییای کمیاب و غیرقابل جایگزین محسوب می‌شود. هر چند برخی کارشناسان بر این باورند که زمین به اندازه کافی وجود دارد اما به مرحله ساخت نرسیده، اما واقعیت میدانی نشان می‌دهد هر متر زمین قابل ساخت در محدوده شهرها، ارزشی دارد که کف قیمت‌های آتی مسکن را تعیین می‌کند.

دوم، عوارض و مجوزهای شهرداری که هر ساله برای جبران کسری بودجه شهرداری‌ها با افزایش‌های قابل توجهی همراه می‌شود. اگرچه دولت در اقدامی کوتاه‌مدت، تعرفه صدور پروانه ساختمانی را تا خرداد ۱۴۰۵ بدون تغییر نگه داشته، اما این اقدام تنها بخش کوچکی از هزینه‌های سربار بر دوش سازندگان را پوشش می‌دهد.

سوم، مصالح ساختمانی و دستمزد که حساسترین بخش به نوسانات اقتصادی هستند. افزایش تورم عمومی، نوسانات ارزی و اخیراً شوک‌های ناشی از درگیری‌های نظامی، هزینه تولید فولاد، سیمان و تجهیزات تاسیساتی را به شکل بی‌سابقه‌ای افزایش داده است.

چسبندگی قیمت؛ معمایی که سازندگان آن را حل کرده‌اند

یکی از مفاهیم کلیدی برای درک وضعیت کنونی بازار مسکن، «چسبندگی قیمت‌ها به سمت پایین» است. این مفهوم به زبان ساده یعنی وقتی هزینه‌های تولید یک کالا افزایش پیدا می‌کند، تولیدکننده ترجیح می‌دهد فروش خود را متوقف کند تا اینکه محصول را زیر قیمت تمام شده عرضه نماید.

سازندگان مسکن در شرایط کنونی دقیقاً در همین نقطه قرار گرفته‌اند. با افزایش شدید هزینه‌های ساخت، هیچ توجیه اقتصادی برای عرضه آپارتمان با قیمتی کمتر از هزینه‌های صورت گرفته وجود ندارد. نتیجه این رفتار جمعی، رکودی است که در آن نه قیمت‌ها کاهش می‌یابد و نه معاملات انجام می‌شود.

جنگ و زنجیره تأمین؛ از ترس تا احتکار

محسن رفیعی، عضو اتحادیه مشاوران املاک، در تحلیل وضعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ به نکته مهمی اشاره می‌کند: جنگ و تنش‌های نظامی اخیر، زنجیره تأمین مصالح ساختمانی را به طور ملموسی فلج کرده است. ترس از بسته شدن راه‌های ارتباطی، کمبود سوخت و نااطمینانی نسبت به آینده، موجی از احتکار آهن‌آلات، سیمان و سایر نهاده‌های پایه ساختمانی را در انبارها ایجاد کرده است.

این رفتار توزیع‌کنندگان و دلالان، گرچه در ظاهر ناشی از ترس از آینده است، اما در عمل عرضه مصالح به بازار ساخت‌وساز را محدود کرده و فشار بیشتری بر قیمت‌ها وارد می‌آورد.

رکود به معنای ارزانی نیست؛ یک اصل مهم برای سال ۱۴۰۵

شاید مهمترین نکته برای تحلیل‌گران و متقاضیان مسکن در سال ۱۴۰۵ این باشد که باید میان دو مفهوم «رکود» و «ارزانی» تفاوت قائل شوند. رکود به معنای کاهش تعداد معاملات و کاهش حجم فعالیت در بازار است، در حالی که ارزانی به معنای کاهش سطح قیمت‌ها.

تجربه دهه‌های گذشته در بازار مسکن ایران نشان داده است که این دو پدیده الزاماً همراه یکدیگر رخ نمی‌دهند. بارها شاهد رکودهای سنگینی بوده‌ایم که قیمت‌ها نه تنها کاهش نیافته، بلکه با شیب ملایم اما پیوسته به مسیر صعودی خود ادامه داده‌اند.

جمع‌بندی؛ پیش‌بینی بازار مسکن در ۱۴۰۵

با توجه به مجموعه عوامل مطرح شده، پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ به چند نکته کلیدی گره خورده است:

اول: زمین در کلانشهرها همچنان کمیاب و گران‌قیمت خواهد ماند و این کمیابی به عنوان یک عامل ساختاری، کف قیمت‌ها را تعیین می‌کند.

دوم: هزینه مصالح ساختمانی با توجه به نااطمینانی‌های ناشی از جنگ و اختلال در زنجیره تأمین، روند صعودی خود را حفظ خواهد کرد.

سوم: دستمزد کارگران ساختمانی نیز به تبع تورم عمومی و افزایش هزینه‌های زندگی، در سال جدید با افزایش مواجه خواهد شد.

چهارم: اگرچه تثبیت موقت تعرفه‌های صدور پروانه تا خرداد ماه می‌تواند تا حدی از رشد هزینه‌ها بکاهد، اما این اقدام برای تغییر روند کلی بازار کافی نیست.

در چنین شرایطی، به نظر می‌رسد پاسخ به پرسش ابتدایی روشن است: مسکن در ۱۴۰۵ ارزان نخواهد شد. آنچه ممکن است تغییر کند، عمق رکود و تعداد معاملات است، نه سطح قیمت‌ها. متقاضیان واقعی مسکن باید خود را برای ادامه این وضعیت در سال پیش رو آماده کنند؛ وضعیتی که در آن خبری از کاهش قیمت نیست، اما انتخاب‌های محدودتر و فضای محتاطانه‌تر بر بازار حاکم خواهد بود.

این گزارش بر پایه بررسی‌های تحریریه اطلاع باما و مرور داده‌های منتشرشده در رسانه‌های کشور تنظیم شده است.

کانال اطلاع باما در تلگرام