به گزارش اطلاع با ما ، تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجارهبها و تمدید قراردادهای اجاره با هدف حمایت از مستأجران و کنترل فشار بازار مسکن انجام شده است؛ اما این سیاست از منظر حقوقی پرسشهایی درباره آزادی قراردادها، حاکمیت اراده، حقوق مالکیت و حدود اختیار دولت و نهادهای تصمیمگیر ایجاد کرده است. منتقدان معتقدند کنترل قیمت اجاره بدون اصلاح ریشههای بحران مسکن ممکن است به کاهش عرضه، گسترش قراردادهای غیررسمی و افزایش اختلافات حقوقی منجر شود.
بازار اجاره در سالهای اخیر با افزایش قابل توجه هزینههای مسکن روبهرو بوده و همین موضوع سیاستگذار را به سمت مداخلات مستقیمتر سوق داده است.
تعیین سقف مشخص برای افزایش اجارهبها از یک سو با هدف جلوگیری از جهش هزینه مستأجران مطرح شده، اما از سوی دیگر این پرسش را ایجاد کرده که چنین محدودیتی تا چه اندازه با قواعد عمومی قراردادها و حقوق مالکانه سازگار است.
در قرارداد اجاره، میزان اجارهبها و مدت رابطه قراردادی اصولاً با توافق طرفین مشخص میشود. بنابراین هرگونه دخالت بیرونی در این دو موضوع نیازمند بررسی دقیق مبنای قانونی و حدود اختیارات نهاد تصمیمگیر است.
یکی از مهمترین موضوعات حقوقی، نسبت میان سیاستهای حمایتی دولت و اصل آزادی قراردادهاست.
بر اساس قواعد عمومی حقوق قراردادها، اشخاص در چارچوب قانون اختیار دارند درباره شرایط معامله و قرارداد خود توافق کنند. در نتیجه، تعیین یک سقف اجباری برای افزایش اجارهبها میتواند این پرسش را مطرح کند که مبنای حقوقی محدود کردن توافق موجر و مستأجر چیست.
البته در شرایط خاص اقتصادی، قانونگذار میتواند برای حمایت از منافع عمومی محدودیتهایی ایجاد کند؛ اما مسئله اصلی، حدود، مبنای قانونی و مدت چنین محدودیتی است.
موضوع دیگری که اهمیت زیادی دارد، تمدید قرارداد اجاره پس از پایان مدت آن است.
اجاره قراردادی مدتدار است و در حالت عادی با پایان مدت، رابطه قراردادی نیز خاتمه پیدا میکند؛ مگر اینکه طرفین درباره ادامه آن توافق کنند یا قانون شرایط خاصی مقرر کرده باشد.
بنابراین اگر تمدید قرارداد بدون رضایت مالک الزامی شود، این پرسش مطرح میشود که آیا چنین اقدامی به معنای تحمیل ادامه یک رابطه قراردادی به یکی از طرفین نیست؟
این موضوع بهخصوص زمانی اهمیت بیشتری پیدا میکند که مالک به دلایلی تصمیم داشته باشد پس از پایان قرارداد، ملک خود را در اختیار دیگری قرار دهد یا از آن استفاده شخصی کند.
ضرورت حمایت از خانوارهای اجارهنشین در شرایط افزایش هزینههای مسکن قابل انکار نیست. با این حال، سیاست حمایتی زمانی میتواند پایدار باشد که میان حمایت از مستأجر و حفظ انگیزه مالک برای عرضه ملک تعادل ایجاد کند.
اگر مالک احساس کند امکان تعیین شرایط اقتصادی قرارداد یا تصمیمگیری درباره ملک خود به شکل گسترده محدود شده است، ممکن است بخشی از مالکان از عرضه ملک در بازار اجاره منصرف شوند.
در چنین شرایطی، سیاستی که با هدف افزایش امنیت مستأجر اجرا شده، ممکن است در بلندمدت با کاهش عرضه و افزایش فشار بر بازار همراه شود.
یکی دیگر از نگرانیهای مطرح درباره قیمتگذاری دستوری در بازار اجاره، احتمال افزایش قراردادهای خارج از چارچوب رسمی است.
اگر قیمت مورد توافق طرفین با سقف تعیینشده فاصله زیادی داشته باشد، ممکن است برخی معاملات به سمت توافقهای غیررسمی یا درج مبالغ متفاوت در قرارداد حرکت کنند.
این وضعیت میتواند شفافیت بازار را کاهش دهد و در صورت بروز اختلاف، زمینه شکلگیری پروندههای حقوقی بیشتری را فراهم کند.
حتی اگر افزایش اجارهبها برای یک دوره محدود کنترل شود، مسئله اصلی بازار مسکن همچنان پابرجاست.
کمبود عرضه مناسب، رشد هزینه ساخت، افزایش قیمت زمین، تورم عمومی، کاهش قدرت خرید خانوار و دشواری دسترسی به تسهیلات مسکن از جمله عواملی هستند که بر بازار اجاره اثر میگذارند.
به همین دلیل، کنترل مستقیم اجارهبها بدون اجرای همزمان سیاستهای افزایش عرضه مسکن و حمایت هدفمند از مستأجران نمیتواند بهعنوان یک راهحل بلندمدت در نظر گرفته شود.
مداخله دولت در بازارهای بحرانی معمولاً زمانی توجیه بیشتری پیدا میکند که یک ضرورت جدی وجود داشته باشد و محدودیت ایجادشده نیز متناسب، شفاف و تا حد امکان موقت باشد.
از این منظر، اگر هدف کنترل شوکهای کوتاهمدت بازار اجاره باشد، میتوان درباره مداخلات موقت بحث کرد؛ اما این سیاستها نباید جای اصلاحات اساسی در حوزه مسکن را بگیرند.
همچنین لازم است مشخص باشد منابع و ابزارهای حمایتی دولت چگونه برای کاهش فشار بر مستأجران به کار گرفته میشود.
سقف ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها میتواند در کوتاهمدت برای بخشی از مستأجران نقش حفاظتی داشته باشد، اما موفقیت آن به نحوه اجرا و مجموعه سیاستهای مکمل وابسته است.
اگر کنترل اجاره بدون افزایش عرضه مسکن، حمایت مالی هدفمند از مستأجران، کنترل تورم و ایجاد مشوق برای مالکان انجام شود، احتمال دارد بخشی از مشکلات بازار به شکل دیگری ظاهر شود.
در نهایت، چالش اصلی فقط تعیین یک درصد برای افزایش اجاره نیست؛ مسئله این است که چگونه میتوان هم امنیت اقتصادی مستأجران را افزایش داد و هم حقوق مالکانه و انگیزه عرضه ملک را حفظ کرد.
این گزارش بر پایه بررسیهای تحریریه اطلاع باما و مرور دادههای منتشرشده در رسانههای کشور تنظیم شده است.
Δ
