به گزارش اطلاع با ما ، طرح «خانهریز» شهرداری تهران با امکان سرمایهگذاری خرد در پروژههای مسکونی آغاز شده است؛ اما کارشناسان درباره میزان اثرگذاری آن بر خانهدار شدن مردم، نقدشوندگی سرمایه، قیمتگذاری و مقیاس اجرای طرح پرسشهایی مطرح کردهاند. نخستین پروژه این طرح ۵۴ واحد مسکونی دارد و کارشناسان معتقدند برای حل بحران کمبود مسکن، اجرای پروژههای محدود کافی نیست.
طرح «خانهریز» شهرداری تهران با هدف فراهم کردن امکان سرمایهگذاری خرد در پروژههای مسکونی وارد مرحله اجرا شده است؛ طرحی که قرار است افراد بتوانند با سرمایههای کوچکتر، در ارزش یک پروژه ساختمانی سهیم شوند.
با این حال، آغاز اجرای این طرح با پرسشهایی درباره نحوه قیمتگذاری، میزان نقدشوندگی و اینکه آیا چنین مدلی واقعاً به خانهدار شدن خانوارها کمک میکند یا صرفاً یک ابزار سرمایهگذاری است همراه شده است.
بر اساس سازوکار اعلامشده، افراد میتوانند واحدهای خرد موسوم به «خانهریز» را خریداری کنند و با افزایش تعداد این واحدها، از منافع اقتصادی پروژه ساختمانی بهرهمند شوند.
در نخستین پروژه، ساختمانی با زیربنای حدود ۱۰ هزار و ۲۹۰ مترمربع در نظر گرفته شده که نزدیک به ۶ هزار و ۴۸۰ مترمربع آن مفید است. این پروژه ۹ طبقه و شامل ۵۴ واحد مسکونی خواهد بود.
طبق مدل اعلامشده، دارندگان هر ۱۰۰ خانهریز از منافع تغییر ارزش یک مترمربع از پروژه بهرهمند میشوند و همزمان با پیشرفت ساختوساز، رشد ارزش ناشی از پیشرفت پروژه و افزایش قیمت مسکن نیز در نظر گرفته میشود.
یکی از مهمترین انتقادهای مطرحشده این است که مالکیت یک سهم بسیار کوچک از یک پروژه ساختمانی الزاماً به معنای صاحبخانه شدن نیست.
حسن محتشم، عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران، معتقد است تجربههای قبلی فروش متری مسکن نشان داده خرید بخشهای کوچک از یک پروژه لزوماً مسیر مستقیمی برای تملک یک واحد مسکونی ایجاد نمیکند.
از نگاه این دیدگاه، اگر هدف اصلی سیاستگذار خانهدار کردن خانوارهاست، باید در نهایت یک واحد مسکونی با شرایط پرداخت مناسب در اختیار متقاضی قرار گیرد؛ نه اینکه صرفاً امکان خرید سهمی کوچک از یک ساختمان ایجاد شود.
سرمایهگذار زمانی میتواند یک دارایی را به عنوان گزینه مناسب سرمایهگذاری ارزیابی کند که امکان فروش آن در زمان نیاز مشخص باشد. در بازار طلا، برای نمونه، دارایی بهدلیل وجود بازار گسترده معمولاً قابلیت معامله سریعتری دارد.
اما درباره سهم خرد از یک پروژه ساختمانی، وضعیت متفاوت است. باید مشخص باشد فرد در صورت نیاز به پول خود، چگونه و با چه قیمتی میتواند سرمایهاش را واگذار کند.
به همین دلیل، سازوکار خرید و فروش این دارایی و تضمین یا نبود تضمین برای نقدشوندگی آن از موضوعاتی است که میتواند نقش مهمی در استقبال مردم از طرح داشته باشد.
اگر قیمت هر واحد سرمایهگذاری به شکلی تعیین شود که از ارزش واقعی دارایی فاصله داشته باشد، ریسک سرمایهگذار افزایش پیدا میکند. از سوی دیگر، اگر قیمت بر اساس ارزش زمین، هزینه ساخت و چشمانداز بازار مسکن تعیین شود، باید فرمول آن برای متقاضیان شفاف باشد.
بنابراین مشخص بودن مبنای قیمتگذاری، هزینههای پروژه، سهم سرمایهگذار و نحوه محاسبه سود یا زیان اهمیت زیادی دارد.
حتی اگر طرح بتواند سرمایههای خرد را به سمت ساختوساز هدایت کند، یک پرسش اساسی همچنان باقی میماند: مقیاس این پروژهها چقدر است؟
برآورد مطرحشده از سوی کارشناسان، از وجود کسری چندمیلیونی مسکن در کشور حکایت دارد. در چنین شرایطی، پروژههایی با تعداد محدودی واحد مسکونی، حتی در صورت موفقیت، بهتنهایی نمیتوانند شکاف موجود در بازار را پر کنند.
به همین دلیل، اثر واقعی خانهریز بر بازار باید در کنار حجم ساختوساز، تعداد واحدهای تحویلی و استمرار اجرای پروژهها سنجیده شود.
فروش متری مسکن ایده جدیدی نیست و پیش از این نیز مدلهایی برای مشارکت مردم در پروژههای ساختمانی مطرح شده بود.
منتقدان میگویند تجربههای قبلی نشان داده که خرید یک یا چند متر از یک پروژه، الزاماً به تشکیل قدرت خرید کافی برای تملک یک واحد مسکونی منجر نمیشود.
البته تفاوت اصلی طرح جدید میتواند در مدل سرمایهگذاری، نحوه محاسبه ارزش دارایی و سازوکار مشارکت باشد؛ موضوعی که عملکرد واقعی پروژه در طول زمان آن را مشخص خواهد کرد.
یکی دیگر از مباحث مطرحشده، میزان و شیوه ورود شهرداری به حوزه ساختوساز است.
منتقدان معتقدند شهرداری اگر قرار است در بازار مسکن نقش فعال داشته باشد، بهتر است تمرکز خود را بر عرضه زمین، کاهش هزینههای ساخت، تسهیل فرایند صدور مجوزها و همکاری با سازندگان حرفهای قرار دهد.
در این صورت میتوان انتظار داشت ورود مدیریت شهری به بازار مسکن به افزایش عرضه منجر شود، نه اینکه صرفاً یک ابزار جدید سرمایهگذاری ایجاد کند.
اجرای موفق پروژههای مسکونی در مقیاس بزرگ نیازمند منابع مالی، زمین مناسب، پیمانکاران توانمند و مدیریت حرفهای ساخت است.
به همین دلیل، مشارکت سازندگان و انبوهسازان میتواند یکی از عوامل تعیینکننده موفقیت خانهریز باشد. همچنین باید مشخص شود پروژهها با چه پیمانکارانی، چه هزینهای و در چه بازه زمانی ساخته خواهند شد.
هرچه این اطلاعات شفافتر باشد، ارزیابی ریسک برای سرمایهگذاران نیز آسانتر خواهد شد.
در نهایت، شاید مهمترین نکته این باشد که خانهریز را نباید صرفاً با معیار «خانهدار شدن» یا صرفاً با معیار «سرمایهگذاری» ارزیابی کرد.
اگر این طرح بتواند سرمایههای خرد را به سمت ساخت مسکن هدایت کند، پروژههای بیشتری ایجاد کند و در نهایت عرضه واحدهای مسکونی را افزایش دهد، میتواند بخشی از بازار را تحت تأثیر قرار دهد.
اما اگر تعداد پروژهها محدود بماند و سرمایهگذار تنها مالک سهمی کوچک از یک پروژه باشد، فاصله آن با مفهوم واقعی خانهدار شدن همچنان زیاد خواهد بود.
خانهریز هنوز برای قضاوت نهایی به زمان نیاز دارد. میزان موفقیت آن را نه تبلیغات، بلکه تعداد پروژههای اجراشده، واحدهای ساختهشده، شفافیت قیمتگذاری، امکان خروج سرمایهگذار و میزان تأثیر آن بر عرضه واقعی مسکن مشخص خواهد کرد.
بنابراین پرسش اصلی همچنان پابرجاست: آیا خانهریز میتواند راهی برای خانهدار شدن باشد یا بیشتر یک ابزار جدید برای سرمایهگذاری خرد در بازار مسکن خواهد بود؟
این گزارش بر پایه بررسیهای تحریریه اطلاع باما و مرور دادههای منتشرشده در رسانههای کشور تنظیم شده است.
Δ
