تهران در سکوت گرانی؛ رکود سنگین معاملات و تداوم التهاب قیمتی در بازار مسکن

به گزارش اطلاع با ما ، بازار مسکن:  بازار مسکن تهران درگیر رکودی عمیق اما تورمی است. خریداران و فروشندگان در انتظار تغییرات کلان اقتصادی، از معامله خودداری می‌کنند. با وجود افت عرضه و کاهش تقاضا، قیمت‌ها نه‌تنها پایین نیامده، بلکه با فشار تورمی ناشی از کمبود زمین، افزایش هزینه ساخت و سیاست‌های انقباضی دولت، همچنان در سطوح بالا باقی مانده‌اند. کارشناسان هشدار می‌دهند که ترکیب رکود معاملاتی و گرانی ساختاری، نشانه‌ای از بحران تعادلی در بخش مسکن پایتخت است.

رکود عمیق در سایه تورم پایدار

تهران این روزها شاهد پدیده‌ای متناقض است؛ بازاری بی‌تحرک اما پر از التهاب قیمتی. در حالی‌که حجم معاملات به پایین‌ترین سطح چند سال اخیر رسیده، میانگین قیمت هر مترمربع همچنان روندی صعودی دارد.
کارشناسان علت این وضعیت را در کاهش قدرت خرید، بی‌اعتمادی عمومی و ابهام نسبت به آینده سیاست‌های اقتصادی می‌دانند. بسیاری از خریداران به‌جای تصمیم‌گیری، در انتظار تثبیت نرخ ارز و سیاست‌های مالی دولت مانده‌اند؛ در حالی که فروشندگان نیز با امید به رشد بیشتر قیمت‌ها، از ارائه فایل‌های خود خودداری می‌کنند.

تورم ساختاری و گرانی بدون تقاضا

به گفته هادی سرخوش، کارشناس بازار مسکن، گرانی موجود در بازار نه ناشی از رونق، بلکه محصول ساختارهای غلط اقتصادی است.
سیاست‌های محدودکننده در حوزه شهرسازی و کمبود زمین‌های قابل ساخت، هزینه تمام‌شده هر واحد را به‌شدت افزایش داده است. از سوی دیگر، تورم مصالح ساختمانی، تعرفه‌های بالا و هزینه‌های مجوز، مانع کاهش قیمت حتی در دوران رکود شده‌اند.
بر اساس برآوردها، عرضه واحدهای جدید در تهران طی ماه‌های اخیر حدود ۵۰ درصد کاهش یافته و این کمبود در فایل‌های فروش، به نوعی گرانی پنهان دامن زده است.

نقدینگی سرگردان و نقش آن در تثبیت قیمت‌ها

یکی از عوامل اصلی پایداری قیمت‌ها، ورود سرمایه‌های غیرمولد به بازار مسکن است. سرمایه‌گذاران در شرایط بی‌ثبات اقتصادی، برای حفظ ارزش دارایی‌های خود به خرید ملک روی آورده‌اند، هرچند با احتیاط و در حجم کمتر.
این روند باعث شده که حتی در غیاب خریداران مصرفی، نقدینگی موجود در بازار مانع از افت محسوس قیمت‌ها شود.
در واقع، بازار مسکن تبدیل به محلی برای «پارک سرمایه» شده؛ جایی که سودی در کوتاه‌مدت ندارد، اما از نظر ذهنی امن‌تر از سایر بازارها تلقی می‌شود.

بحران زمین؛ ریشه پنهان گرانی

یکی از مهم‌ترین دلایل افزایش قیمت مسکن در تهران، سیاست‌های انقباضی شورای عالی شهرسازی است. محدود کردن محدوده‌های توسعه شهری، قیمت زمین را به‌شکل تصاعدی بالا برده است.
حتی پروژه‌هایی که با هدف ساخت انبوه طراحی شده‌اند، در مرحله نهایی به‌دلیل هزینه زمین، در طبقه قیمتی بالا قرار می‌گیرند. به این ترتیب، تولید انبوه عملاً به سود اقشار متوسط و پایین تمام نمی‌شود، بلکه بازار لوکس‌سازی را تقویت می‌کند.

هزینه‌های تأمین مالی؛ مانع بزرگ خریداران

در بخش تقاضا نیز، خریداران با مانع جدی نرخ‌های بالای سود بانکی و هزینه تأمین مالی مواجه‌اند. وام‌های خرید مسکن در مقایسه با سطح درآمدها ناکارآمدند و قدرت بازپرداخت خانوارها به‌شدت کاهش یافته است.
در نتیجه، بازار از سمت تقاضا منجمد شده و تنها گروه محدودی از سرمایه‌گذاران نقددار فعال مانده‌اند. این مسئله موجب شده رکود به‌رغم گرانی، تداوم پیدا کند.

چشم‌انداز بازار؛ آرامش پیش از بازتنظیم یا رکود مزمن؟

بررسی روندها نشان می‌دهد بازار مسکن تهران در مرحله‌ای از انتظار و انجماد تصمیم‌گیری قرار دارد.
اگر سیاست‌های تثبیت نرخ ارز و کنترل نقدینگی مؤثر واقع شود، ممکن است بازار در نیمه اول سال آینده به‌سمت تعادل حرکت کند؛ در غیر این صورت، رکود تورمی به یک وضعیت پایدار و فرسایشی تبدیل خواهد شد.

بازار مسکن تهران در وضعیت «رکود گرانی» گرفتار شده است؛ تقاضا کاهش یافته اما قیمت‌ها به دلیل فشار هزینه‌ها، محدودیت زمین و نقدینگی سرگردان، پایین نمی‌آید. این وضعیت اگر با اصلاحات سیاستی و افزایش عرضه همراه نشود، می‌تواند به بحران جدیدی در بخش مسکن شهری منجر شود.

این گزارش بر پایه بررسی‌های تحریریه اطلاع باما و مرور داده‌های منتشرشده در رسانه‌های کشور تنظیم شده است.