به گزارش اطلاع با ما، تورم اجاره – بازار اجاره مسکن در حالی وارد پاییز ۱۴۰۵ میشود که تازهترین آمار رسمی از پایین بودن سرعت رشد اجارهبها در مقایسه با تورم عمومی حکایت دارد. تورم سالانه اجاره مسکن در مردادماه به ۳۲.۳ درصد و تورم نقطهبهنقطه این بخش به ۳۱.۸ درصد رسیده؛ در حالی که رشد سالیانه قیمت کالاها و خدمات در همان ماه مطابق گزارش مرکز آمار به مرز ۷۰ درصد و افزایش نقطهبهنقطه آن به محدوده ۹۰ درصد نزدیک شده است.
به نظر میرسد عواملی همچون توان محدود مستاجران، تمدید قراردادهای اجاره و تعیین سقف مجاز افزایش ۲۵ درصد در ثبات نرخهای اجاره مؤثر بوده است. بررسیها نشان میدهد بسیاری از موجران و مستاجران با نرخهایی در محدوده رشد کمتر از ۵۰ درصد به توافق میرسند. البته در مواردی در شهر تهران برخی صاحبخانهها اجارهبها را تا ۱۰۰ درصد بالا بردهاند.
تازهترین گزارش مرکز آمار ایران نشان میدهد تورم سالانه شاخص اجاره مسکن خانوارهای کشور در مردادماه ۱۴۰۵ به ۳۲.۳ درصد رسیده است؛ رقمی که پایینترین سطح تورم سالانه اجاره از آذرماه ۱۴۰۱ تاکنون محسوب میشود.
در همین ماه، تورم نقطهبهنقطه اجاره ۳۱.۸ درصد و تورم ماهانه ۲.۵ درصد ثبت شده است. به بیان دیگر، متوسط شاخص اجارهبها در مرداد نسبت به مرداد سال قبل ۳۱.۸ درصد افزایش داشته، هرچند سرعت رشد آن نسبت به دورههای قبلی کاهش یافته است.
جدول مقایسه تورم اجاره و تورم عمومی در مرداد ۱۴۰۵ شاخص مقدار تورم سالانه اجاره مسکن ۳۲.۳ درصد تورم نقطهبهنقطه اجاره ۳۱.۸ درصد تورم ماهانه اجاره ۲.۵ درصد تورم سالانه کل کالاها و خدمات حدود ۷۰ درصد
بازار اجاره در مرداد، در میان گروههای اصلی کالاها و خدمات مصرفی خانوار، پایینترین تورم نقطهبهنقطه و سالانه را به ثبت رساند؛ موضوعی که البته فشار هزینه مسکن بر خانوارهای مستأجر را از بین نمیبرد.
یکی از مهمترین اتفاقات بازار اجاره در سال جاری، تصویب و ابلاغ مصوبه سران قوا درباره تمدید قراردادهای اجاره است. بر اساس این مصوبه، قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی که از زمان ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی میشوند، در صورت درخواست مستأجر برای یک سال تمدید خواهند شد و میزان افزایش اجارهبها و ودیعه مربوط به آن حداکثر ۲۵ درصد خواهد بود. این حکم در موارد قانونی مشخص، از جمله برخی شرایط مربوط به نیاز مالک یا تخریب و بازسازی ملک، استثنا دارد.
وزارت راه و شهرسازی پیش از ابلاغ این مصوبه نیز در چارچوب ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، اختیار تعیین سقفهای استانی را به شوراهای مسکن استانها واگذار کرده بود. در آن مقطع، برای نمونه سقف تهران ۲۷ درصد اعلام شده بود؛ اما مصوبه بعدی مربوط به تمدید قراردادها در شرایط اضطرار، سقف ۲۵ درصدی را برای این نوع تمدید در سراسر کشور تعیین کرد.
درخصوص مصوبه اجارهبها، فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوهسازان، آن را اقدامی کوتاهمدت برای حمایت از مستأجران و ایجاد نظم در بازار دانسته، اما تأکید دارد که تمدید قراردادها و افزایش تسهیلات ودیعه بهتنهایی مشکلات بازار را حل نمیکند.
به گفته او، بخش قابلتوجهی از مالکان در محدوده سقفهای تعیینشده و عمدتاً در بازه ۲۵ تا ۳۰ درصد اقدام به افزایش اجاره کردهاند، اما ثبات پایدار بازار نیازمند افزایش تولید و عرضه مسکن، بهویژه مسکن استیجاری است. پورحاجت تأکید کرده که سیاستگذار نباید هدف راهبردی افزایش عرضه را فدای سیاستهای کوتاهمدت تنظیم بازار کند.
این دیدگاه با اظهارات ایرج رهبر، رئیس کمیسیون عمران، احداث و امور زیربنایی اتاق تهران همراستاست. او در روزهای اخیر گفته است کنترل دستوری بازار اجاره بهتنهایی نتیجه نمیدهد و برای کاهش فشار اجاره باید تولید و عرضه واحدهای اجارهای افزایش یابد. رهبر همچنین نبود اجارهداری حرفهای را یکی از مشکلات ساختاری بازار دانسته و بر ضرورت ایجاد مشوق برای ورود سرمایهگذاران به ساخت واحدهای اجارهای تأکید کرده است.
در کنار سیاست سقفگذاری، دولت و شبکه بانکی ابزار تسهیلات ودیعه مسکن را نیز به عنوان یکی از مهمترین حمایتها از مستأجران دنبال کردهاند.
طبق آخرین آمار اعلامشده از سوی بانک مرکزی، از ابتدای تیرماه ۱۴۰۴ تا ۲۶ شهریور ۱۴۰۵، بیش از ۸۰ همت تسهیلات ودیعه مسکن به ۴۲۵ هزار نفر پرداخت شده است. از این رقم، بیش از ۶۲ همت طی یک سال منتهی به پایان بهار ۱۴۰۵ به ۳۵۷ هزار نفر پرداخت شده و حدود ۱۸ همت دیگر نیز از آن زمان تا ۲۶ شهریور به ۶۸ هزار متقاضی اختصاص یافته است.
جدول سقف تسهیلات ودیعه مسکن در ۱۴۰۵ منطقه سقف تسهیلات تهران ۳۶۵ میلیون تومان مراکز استانها ۲۸۰ میلیون تومان سایر شهرها ۱۸۵ میلیون تومان
همچنین سقف کلی منابع این تسهیلات از ۲۰۰ همت به ۳۰۰ همت افزایش یافته است.
با این حال، افزایش سقف وام لزوماً به معنای حل مسئله توان پرداخت مستأجران نیست. بخشی از کارشناسان معتقدند همزمانی اقساط وام با اجاره ماهانه، در شرایطی که درآمد خانوار رشد متناسبی با هزینه مسکن نداشته، میتواند همچنان فشار قابلتوجهی ایجاد کند.
مجید گودرزی، کارشناس اقتصادی، نیز بر سهم بالای هزینه مسکن در بودجه خانوار تأکید کرده و گفته است سهم هزینههای مسکن برای خانوارهای مستأجر به حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد درآمد رسیده است؛ او همچنین درباره کارایی وامهای مسکن، بر محدودیت توان بازپرداخت خانوارها تأکید کرده است.
با پایان یافتن بخش عمده فصل جابهجایی تابستانی، بازار اجاره وارد دورهای میشود که بخش مهمی از قراردادهای سالانه آن تعیین تکلیف شده است. در چنین شرایطی، اثر واقعی سیاست سقف ۲۵ درصدی بیش از هر چیز در قراردادهای تمدیدی خود را نشان خواهد داد؛ در حالی که میزان عرضه، توان مالی خانوار و رفتار مالکان همچنان متغیرهای تعیینکننده بازار باقی میمانند.
از سوی دیگر، کاهش تورم اجاره در آمار رسمی، در کنار گزارشهایی از افت تعداد قراردادها، میتواند به این معنا باشد که بخشی از خانوارها برای تطبیق با هزینه مسکن ناچار به تغییر انتخابهای خود شدهاند؛ موضوعی که داود بیگینژاد نیز از زاویه تغییر الگوی بازار و کاهش رشد قراردادها نسبت به رشد قیمتها به آن اشاره کرده است.
در همین حال، برخی کارشناسان تأکید دارند که مسئله بازار اجاره صرفاً «قیمت» نیست و به «عرضه» نیز مربوط میشود. اگر تعداد واحدهای مناسب اجارهای متناسب با تعداد مستأجران افزایش پیدا نکند، حتی کاهش مقطعی سرعت رشد تورم هم لزوماً به معنای دسترسی آسانتر خانوارها به مسکن نیست.
در مجموع، آنچه از وضعیت بازار اجاره در آستانه پاییز ۱۴۰۵ به دست میآید، ترکیبی از کاهش سرعت تورم، تداوم سطح بالای اجارهبها، مداخله قانونی برای محدود کردن افزایش قراردادهای مشمول مصوبه و افزایش حمایتهای مالی از مستأجران است.
از یک سو، تورم نقطهبهنقطه ۳۱.۸ درصدی به این معناست که اجارهبها نسبت به سال قبل همچنان رشد قابلتوجهی داشته و از سوی دیگر، سقف ۲۵ درصدی در قراردادهای مشمول مصوبه، تلاش کرده بخشی از این فشار را در زمان تمدید قراردادها محدود کند. همزمان، پرداخت بیش از ۸۰ همت وام ودیعه به ۴۲۵ هزار نفر، ظرفیت قابلتوجهی برای کمک به تأمین نقدینگی مستأجران ایجاد کرده است.
اما در کنار این ابزارهای کوتاهمدت، تقریباً یک نقطه مشترک در اظهارات کارشناسان دیده میشود: تداوم ثبات در بازار اجاره نیازمند افزایش عرضه واحدهای استیجاری و شکلگیری اجارهداری حرفهای است. پورحاجت بر ضرورت تولید مسکن استیجاری تأکید کرده و رهبر نیز افزایش ساخت و عرضه این واحدها و ایجاد مشوق برای سرمایهگذاران را از راهکارهای مورد نیاز بازار دانسته است
این گزارش بر پایه بررسیهای تحریریه اطلاع باما و مرور دادههای منتشرشده در رسانههای کشور تنظیم شده است.
Δ
