به گزارش اطلاع با ما، بازار مسکن در شهریور ۱۴۰۵ همچنان در شرایط رکود تورمی قرار دارد؛ بازاری که اگرچه با رونق پرقدرت معاملات فاصله دارد، اما فعالان آن از ادامه فشارهای قیمتی در ماههای آینده خبر میدهند. افزایش هزینه ساخت، کاهش قدرت خرید خانوارها و مشکلات تسهیلات مسکن از مهمترین چالشهای فعلی بازار هستند.
بازار مسکن در روزهای پایانی فصل جابهجایی، شرایطی متفاوت از سالهای گذشته دارد. نه میتوان از رونق گسترده معاملات صحبت کرد و نه بازار را کاملاً متوقف دانست.
فاصله میان توان مالی خانوارها و قیمت واحدهای مسکونی همچنان یکی از مهمترین موانع ورود تقاضای مصرفی به بازار است. از سوی دیگر، افزایش هزینه مصالح، دستمزد، عوارض ساختمانی و سایر هزینههای ساخت، فشار بیشتری بر قیمت تمامشده واحدهای مسکونی وارد کرده است.
سمانه محرمی نمین، نایبرئیس مشاوران املاک، با اشاره به شرایط فعلی بازار مسکن تأکید کرده است که اطلاعات موجود در بازار بیشتر ماهیت میدانی دارد و دسترسی به آمار دقیق معاملات نسبت به گذشته محدودتر شده است.
به گفته این فعال بازار مسکن، با راهاندازی سامانه کاتب و سامانههای جدید، اطلاعات معاملات تا حد زیادی از اختیار اتحادیه املاک خارج شده است.
او معتقد است در گذشته سامانه املاک و مستغلات امکان بررسی دقیقتر تعداد معاملات و مقایسه آن با ماهها و سالهای قبل را فراهم میکرد، اما اکنون بخش قابل توجهی از ارزیابیهای بازار بر اساس مشاهدات میدانی انجام میشود.
از نگاه فعالان بازار، قیمت واقعی مسکن باید بر اساس معاملات انجامشده و قیمت قطعی قراردادها سنجیده شود، نه قیمتهایی که در آگهیهای اینترنتی درج میشوند.
با وجود آرام بودن معاملات، این وضعیت به معنای کاهش قیمت مسکن نیست. افزایش هزینه نهادههای ساختمانی، دستمزد کارگران، هزینه حملونقل، عوارض شهرداری و سایر هزینههای تولید، احتمال افزایش قیمت تمامشده واحدهای مسکونی را بالا برده است.
از سوی دیگر، تحولات بازار ارز و طلا نیز بر رفتار سرمایهگذاران اثر گذاشته است. برخی مالکان و خریداران سرمایه خود را در بازارهای موازی نگه داشتهاند و منتظر مشخص شدن روند این بازارها هستند.
به همین دلیل، بازار فعلی را میتوان نمونهای از **رکود تورمی مسکن** دانست؛ بازاری که تعداد معاملات در آن بالا نیست، اما هزینههای تولید و قیمتها همچنان تحت فشار افزایشی قرار دارند.
این فعال بازار مسکن معتقد است اثر کامل افزایش قیمت مصالح ساختمانی هنوز وارد قیمت واحدهای جدید نشده است.
بخش قابل توجهی از پروژههایی که با هزینههای جدید ساخته میشوند هنوز به مرحله عرضه نرسیدهاند. بنابراین ممکن است با ورود تدریجی این واحدها به بازار، افزایش هزینه ساخت بیشتر خود را در قیمتهای پیشنهادی و معاملاتی نشان دهد.
به گفته او، نمیتوان انتظار داشت سازندهای که هزینه ساخت پروژهاش افزایش قابل توجهی داشته است، تمام این افزایش هزینه را از سود خود پرداخت کند.
یکی از نکات مورد تأکید فعالان بازار، تغییر رفتار خریداران است. بسیاری از متقاضیان در ابتدای سال تصور میکردند با سرمایه موجود خود میتوانند واحدی با مشخصات موردنظرشان خریداری کنند، اما با مشاهده قیمتهای واقعی بازار، خواستههای خود را تعدیل کردهاند.
در این میان، برخی زوجهای جوان نیز به دلیل دنبال کردن قیمت طلا و ارز، خرید مسکن را به تعویق میاندازند.
فعالان بازار معتقدند ادامه این روند میتواند باعث شود قدرت خرید این گروه در آینده نسبت به بازار مسکن بیشتر کاهش پیدا کند.
افزایش سقف تسهیلات مسکن نیز هنوز نتوانسته مشکل قدرت خرید خانوارها را به شکل کامل برطرف کند.
برای شهر تهران، وام زوجین ۲ میلیارد تومانی با دوره بازپرداخت ۱۲ ساله و اقساط ماهانه حدود ۴۰ میلیون تومان مطرح شده است. متقاضیان انفرادی نیز امکان دریافت تسهیلات یک میلیارد تومانی را دارند.
در صورت اضافه شدن وام تعمیرات، مجموع تسهیلات زوجین میتواند به حدود ۲ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان برسد؛ با این حال، اقساط ماهانه نیز افزایش پیدا میکند.
مشکل دیگر، هزینه خرید اوراق تسهیلات است؛ بنابراین مبلغ واقعی که در اختیار خریدار قرار میگیرد کمتر از رقم اسمی وام خواهد بود.
بازار اجاره نیز همچنان با چالشهای خاص خود روبهرو است. تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجارهبها، اگرچه با هدف حمایت از مستأجران انجام شده، اما از نگاه برخی فعالان صنفی میتواند انعطاف میان موجر و مستأجر را کاهش دهد.
در شرایطی که مالک و مستأجر نتوانند درباره ترکیب افزایش اجاره و ودیعه به توافق برسند، احتمال افزایش اختلافات و مراجعه به مراجع قضایی بیشتر خواهد شد.
همچنین این احتمال مطرح شده است که بخشی از جابهجاییهای مستأجران که معمولاً در تابستان انجام میشود، به پاییز منتقل شود.
افزایش هزینه ساخت، بهویژه برای سازندگان خرد، باعث شده برخی پروژههای ساختمانی با مشکل تأمین مالی مواجه شوند.
به گفته فعالان بازار، پروژههایی که در گذشته با سرمایه مشخصی آغاز شدهاند، اکنون به دلیل افزایش هزینه مصالح و دستمزدها به سرمایه بسیار بیشتری برای تکمیل نیاز دارند.
این مسئله میتواند عرضه واحدهای نوساز را در ماههای آینده محدود کند؛ زیرا بخشی از واحدهایی که قرار بود وارد بازار شوند، هنوز به مرحله تکمیل و فروش نرسیدهاند.
یکی دیگر از مشکلات بازار مسکن، فاصله میان قیمتهای پیشنهادی و قیمت واقعی معاملات است.
برخی مالکان برای تعیین قیمت ملک خود به آگهیهای مشابه در پلتفرمهای اینترنتی مراجعه میکنند و سپس با توجه به ویژگیهای جزئی ملک، قیمت بالاتری تعیین میکنند.
این روند میتواند به شکلگیری نوعی رقابت قیمتی میان آگهیها منجر شود؛ بدون اینکه الزاماً معاملهای با قیمت اعلامشده انجام شده باشد.
به همین دلیل، کارشناسان تأکید میکنند قیمت آگهی را نباید با قیمت قطعی معامله یکسان دانست.
برآیند اظهارات فعالان بازار نشان میدهد احتمال ادامه تورم مسکن در ماههای آینده وجود دارد، اما این موضوع لزوماً به معنای شکلگیری رونق هیجانی نیست.
سناریوی مطلوب برای بازار، افزایش تدریجی معاملات بدون جهش شدید قیمتهاست؛ اتفاقی که میتواند به خریداران مصرفی اجازه دهد با آرامش بیشتری وارد بازار شوند.
با این حال، ادامه افزایش هزینه ساخت، کاهش قدرت خرید خانوارها و محدودیت عرضه واحدهای جدید همچنان سه عامل مهمی هستند که میتوانند بر مسیر قیمت مسکن در پاییز و ماههای بعد اثر بگذارند.
در نهایت، بازار مسکن شهریور ۱۴۰۵ را میتوان بازاری **کمرمق اما تورمی** توصیف کرد؛ بازاری که هنوز ظرفیت معامله دارد، اما فاصله میان قیمت خانه و توان خرید خانوارها همچنان بزرگترین مانع رونق آن محسوب میشود.
این گزارش بر پایه بررسیهای تحریریه اطلاع باما و مرور دادههای منتشرشده در رسانههای کشور تنظیم شده است.
Δ
