به گزارش اطلاع با ما، اجاره پاساژهای تهران – تهران به عنوان قلب اقتصادی ایران، همواره مقصد بسیاری از سرمایهگذاران و فعالان حوزه کسبوکار بوده است. در میان گزینههای مختلف برای شروع یک فعالیت تجاری، اجاره واحد در پاساژها و مجتمعهای خرید بزرگ، یکی از جذابترین و در عین حال چالشبرانگیزترین انتخابها محسوب میشود. اما هزینه حضور در این بازارها چقدر است و چه عواملی آن را تعیین میکند؟
در این گزارش، با رصد فایلهای اجاره واحدهای تجاری در مجتمعهای شاخص تهران، به بررسی دقیق هزینهها و شاخصهای تعیینکننده قیمت اجاره پرداختهایم. همچنین با یک مثال عینی از یک واحد تجاری در کوروشمال، میزان فروش مورد نیاز برای پوشش هزینهها و رسیدن به نقطه سربهسر را محاسبه کردهایم تا تصویر شفافتری از توجیه اقتصادی فعالیت در این مراکز ارائه دهیم.
قیمت اجاره واحدهای تجاری در پاساژهای تهران تحت تأثیر مجموعهای از عوامل قرار دارد که مهمترین آنها عبارتند از:
مجتمعهای واقع در مناطق شمالی یا پرتردد شهر (مانند کوروشمال، پالادیوم، ایرانمال و …) به دلیل دسترسی آسان، رفاه بیشتر و توان مالی بالاتر مشتریان، از نرخهای اجاره بسیار بالاتری برخوردار هستند.
مجتمعهایی که فروشگاههای برند معروف و کالاهای لوکس در آنها فعالیت دارند، به طور طبیعی مشتریان بیشتری را جذب کرده و قیمتهای بالاتری را به خود اختصاص میدهند.
واحدهای واقع در طبقه همکف، نزدیک به ورودی اصلی و یا در مسیر حرکت اصلی مشتریان، معمولاً گرانترین واحدها هستند. هرچه به طبقات بالاتر یا نقاط کمتردد بروید، قیمت اجاره کاهش مییابد.
برخی اصناف مانند طلا و جواهر، ساعت و کالاهای لوکس به دلیل توان مالی بالاتر و حساسیت بیشتر نسبت به موقعیت، هزینه بیشتری برای اجاره پرداخت میکنند.
بررسی فایلهای موجود در بازار نشان میدهد که قیمت اجاره در پاساژهای مختلف حتی با متراژ مشابه، تفاوتهای قابلتوجهی دارد.
کوروشمال ۱۳ متر ۴۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰
این اختلاف ۵۰ میلیون تومانی در اجاره ماهانه برای یک متراژ مشابه، نشاندهنده تأثیر مستقیم موقعیت و اعتبار برند مجتمع بر قیمتگذاری است.
علاوه بر اجاره ماهانه، فعالان اقتصادی باید هزینههای دیگری را نیز در نظر بگیرند که بخش مهمی از بودجه ماهانه را به خود اختصاص میدهند:
قبوض آب، برق، گاز و مخابرات: که بسته به نوع فعالیت تجاری میتواند قابلتوجه باشد
بهطور معمول، هرچه سطح مجتمع بالاتر باشد، شارژ و هزینههای جانبی نیز افزایش مییابد.
برای درک بهتر هزینهها، یک واحد تجاری ۱۰ متری در همکف کوروشمال را به عنوان نمونه بررسی کردهایم:
۱ اجاره ماهانه ۱۲۰,۰۰۰,۰۰۰ ۲ شارژ مجتمع قابلتوجه ۳ آب، برق، گاز و خدمات جاری ۱۰,۰۰۰,۰۰۰ ۴ نیروی انسانی (یک فروشنده تماموقت یا دو پارهوقت) ۵۰,۰۰۰,۰۰۰
نکته: هزینه شارژ مجتمع در این محاسبه لحاظ نشده است و به آن اضافه خواهد شد.
حالا که هزینههای ثابت ماهانه مشخص شد، سوال اصلی این است که این واحد برای پوشش هزینهها و رسیدن به نقطه سربهسر، به چه میزان فروش نیاز دارد؟
با استفاده از مدل نقطه سربهسر و با در نظر گرفتن حاشیه سود ناخالص، جدول زیر نشان میدهد که فروش مورد نیاز چقدر است:
۲۰ درصد ≈ ۹۳۱,۰۰۰,۰۰۰ تومان ۳۰ درصد ≈ ۶۲۱,۰۰۰,۰۰۰ تومان
اگر حاشیه سود ناخالص شما حدود ۲۰ درصد باشد (که در بسیاری از کسبوکارهای خردهفروشی رایج است)، باید ماهانه نزدیک به یک میلیارد تومان فروش داشته باشید تا فقط هزینههای ثابت را پوشش دهید.
برای رسیدن به سود واقعی، باید فروشی بسیار بیشتر از این ارقام ثبت کنید.
توجه: این محاسبات فقط هزینههای مرتبط با فضای تجاری، خدمات و نیروی انسانی را شامل میشود و هزینههایی مانند مالیات، تأمین موجودی کالا، بیمه و سایر هزینههای عملیاتی در آن لحاظ نشده است.
در یک مجتمع واحد، قیمت اجاره واحدها نیز بر اساس عوامل زیر متفاوت است:
موقعیت در مسیر تردد: واحدهای رو به راهرو اصلی و ورودیها گرانتر هستند.
پاخور (نما): واحدهایی که ویترین بزرگتر و نمای بیشتری دارند، قیمت بالاتری دارند.
نوع صنف مجاور: قرار گرفتن در کنار برندهای لوکس و معروف، ارزش واحد را افزایش میدهد.
در نتیجه، حتی دو واحد با متراژ مشابه در یک پاساژ نیز میتوانند تفاوت قیمتی چند ده میلیون تومانی داشته باشند
این گزارش بر پایه بررسیهای تحریریه اطلاع باما و مرور دادههای منتشرشده در رسانههای کشور تنظیم شده است.
Δ
