واکنش معکوس بازار مسکن به جنگ؛ چرا قیمت‌ها بالا ماند و رکود در راه است؟

به گزارش اطلاع با ما، بازار مسکن – تجربه جهانی نشان می‌دهد که در زمان جنگ، بازار مسکن معمولاً با کاهش قیمت مواجه می‌شود. کاهش قدرت خرید، افزایش ریسک سرمایه‌گذاری و خروج سرمایه از بخش املاک، عواملی هستند که در اغلب کشورهای درگیر جنگ، افت قیمت‌ها را رقم می‌زنند. اما بازار مسکن ایران در جریان تنش‌های اخیر، رفتار معکوسی از خود نشان داد. نه‌تنها کاهش محسوسی در نرخ‌ها مشاهده نشد، بلکه در برخی مناطق، قیمت‌ها حتی روند افزایشی را نیز تجربه کردند. این تفاوت نشان می‌دهد ساختار بازار مسکن ایران بیش از آنکه تابع شرایط امنیتی باشد، از متغیرهای اقتصادی داخلی مانند تورم مزمن، انتظارات قیمتی و کمبود گزینه‌های سرمایه‌گذاری اثر می‌پذیرد.

انتظارات تورمی؛ موتور محرک مقاومت قیمت‌ها

کارشناسان معتقدند بخش مهمی از این رفتار متفاوت به انتظارات تورمی بازمی‌گردد. در اقتصادی که طی سال‌های گذشته با تورم بالا مواجه بوده، بسیاری از مالکان و سرمایه‌گذاران، ملک را نه صرفاً یک کالای مصرفی، بلکه ابزاری برای حفظ ارزش دارایی تلقی می‌کنند. همین نگاه باعث می‌شود حتی در دوره‌هایی که ریسک‌های سیاسی افزایش پیدا می‌کند، تمایل به فروش با قیمت‌های پایین شکل نگیرد و بازار از افت شدید قیمت‌ها مصون بماند. به عبارت دیگر، ترس از کاهش ارزش پول در برابر تورم، بر ترس از کاهش قیمت مسکن غلبه می‌کند.

کمبود گزینه‌های سرمایه‌گذاری؛ مسکن در صدر پناهگاه‌ها

یکی از مهم‌ترین دلایل مقاومت بازار مسکن را باید در محدود بودن گزینه‌های جایگزین برای سرمایه‌گذاری جست‌وجو کرد. در روزهای پرتنش، خرید طلای فیزیکی با ریسک نگهداری، جابه‌جایی و مسائل امنیتی همراه بود. از سوی دیگر، توقف موقت معاملات بورس موجب شد بخشی از سرمایه‌گذاران امکان فعالیت در بازار سهام را از دست بدهند و بازار رمزارزها نیز به دلیل نگرانی از اختلالات احتمالی، جذابیت کمتری پیدا کرد. در چنین شرایطی، بازار مسکن همچنان به‌عنوان یکی از امن‌ترین محل‌های نگهداری سرمایه باقی ماند. هرچند نقدشوندگی این بازار پایین‌تر است، اما بسیاری از سرمایه‌گذاران ترجیح دادند دارایی خود را در بازاری نگهداری کنند که از نگاه آنها در بلندمدت توان حفظ ارزش سرمایه را دارد.

آتش‌بس؛ قیمت‌ها را پایین نمی‌آورد

با مطرح شدن احتمال دستیابی به یک توافق حداقلی و برقراری آتش‌بس، نگاه‌ها به آینده بازارهای دارایی تغییر کرده است. بسیاری از تحلیلگران بر این باورند که اگر چنین توافقی با آزادسازی بخشی از دارایی‌های بلوکه‌شده ایران همراه شود، بازار ارز برای مدتی وارد فاز ثبات خواهد شد و نوسانات شدید دلار کاهش می‌یابد. با این حال، ثبات نرخ ارز الزاماً به معنای کاهش قیمت مسکن نیست. تجربه سال‌های گذشته نشان داده است که بازار ملک معمولاً با تأخیر نسبت به سایر بازارها واکنش نشان می‌دهد و در دوره‌های آرامش اقتصادی نیز بیشتر شاهد کاهش حجم معاملات است تا افت محسوس قیمت‌ها. سناریوی محتمل پس از آتش‌بس، ورود بازار مسکن به دوره‌ای از رکود معاملاتی خواهد بود، نه کاهش گسترده قیمت‌ها.

تورم هسته؛ کاهش شتاب، نه پایان گرانی

بررسی آمارهای اسفند ۱۴۰۴ نشان می‌دهد تورم هسته ماهانه بر اساس روش «میانه وزنی» به ۱.۵۲ درصد رسیده است؛ رقمی که نسبت به بهمن‌ماه ۰.۷۲ واحد درصد کاهش یافته و از افت سرعت رشد قیمت‌ها خبر می‌دهد. این موضوع نشان می‌دهد فشارهای تورمی نسبت به ماه قبل اندکی تعدیل شده، اما به هیچ وجه به معنای کاهش قیمت کالاها و خدمات نیست. در علم اقتصاد، تفاوت قابل‌توجهی میان «کاهش تورم» و «کاهش سرعت تورم» وجود دارد. زمانی که نرخ تورم کاهش می‌یابد، سطح عمومی قیمت‌ها همچنان در حال افزایش است، اما آهنگ این افزایش کندتر می‌شود. افت تورم هسته اگرچه سیگنالی مثبت است، اما تا زمانی که نرخ‌های تورمی در سطوح بالا باقی بماند، اثر محسوسی بر معیشت خانوارها نخواهد داشت.

اجاره‌بها؛ موتور اصلی تورم با سهم ۵۳ درصدی

یکی از مهم‌ترین یافته‌های گزارش اسفندماه، سهم بالای هزینه‌های مسکن در شکل‌گیری تورم هسته است. بر اساس آمارها، اجاره‌بهای مسکن با سهمی بیش از ۵۳ درصد، مهم‌ترین عامل اثرگذار بر این شاخص بوده است. این موضوع نشان می‌دهد بازار مسکن همچنان بزرگ‌ترین منشأ فشار تورمی بر بودجه خانوارهاست. افزایش مداوم اجاره‌بها، علاوه بر کاهش قدرت خرید، باعث شده بخش بزرگی از درآمد خانوار صرف هزینه‌های ثابت شود و امکان پس‌انداز یا افزایش مصرف در سایر بخش‌های اقتصادی کاهش یابد.

جمع‌بندی؛ رکود در انتظار، کاهش قیمت بعید

مجموعه متغیرهای اقتصادی نشان می‌دهد محتمل‌ترین سناریو برای بازار مسکن در کوتاه‌مدت، ورود به دوره‌ای از رکود معاملاتی است. ثبات نسبی نرخ ارز، کاهش هیجانات سیاسی و انتظار فعالان بازار برای مشخص شدن نتیجه مذاکرات، همگی می‌توانند موجب کاهش تعداد خرید و فروش‌ها شوند. در چنین فضایی، فروشندگان از کاهش قیمت خودداری می‌کنند و خریداران نیز برای تصمیم‌گیری عجله‌ای نخواهند داشت. همچنین، کاهش شتاب تورم هسته اگرچه یک سیگنال مثبت است، اما تا زمانی که نرخ‌های تورمی در سطوح بالا باقی بماند و اجاره‌بها به عنوان موتور اصلی تورم عمل کند، بهبود ملموس در معیشت مردم رخ نخواهد داد

این گزارش بر پایه بررسی‌های تحریریه اطلاع باما و مرور داده‌های منتشرشده در رسانه‌های کشور تنظیم شده است.

کانال اطلاع باما در تلگرام