به گزارش اطلاع با ما، گرانی مسکن – بازار مسکن در ایران طی سالهای اخیر با پدیدهای متفاوت از سایر بازارها مواجه بوده است: واکنش کند و تأخیری به تغییرات نرخ ارز. در حالی که قیمت طلا، سکه و خودرو در برابر جهش دلار بلافاصله واکنش نشان میدهند، بازار مسکن به دلیل سنگینی حجم نقدینگی و طولانی بودن فرآیند معامله، با فاصله چندماهه تحت تأثیر قرار میگیرد. اما همین تأخیر، به معنای بیاثر بودن نیست؛ بلکه نشاندهنده انباشت فشارهای هزینه است که دیر یا زود خود را در قیمتها نشان میدهد.
در این گزارش، با استناد به دادههای مرکز آمار، گزارشهای میدانی سازندگان و رصد پلتفرمهای آنلاین، به بررسی هزینه ساخت مسکن، اثر تأخیری دلار و پیشبینی قیمت مسکن در نیمه دوم سال ۱۴۰۵ میپردازیم.
هزینه ساخت مسکن؛ رشد دو برابری در یک سال
بر اساس گزارشهای رسمی مرکز آمار ایران، تورم نقطهبهنقطه ساخت مسکن به ۱۰۶.۸ درصد رسیده است. این رقم به معنای بیش از دو برابر شدن قیمت تأمین مصالح و دستمزد عوامل اجرایی نسبت به دوره مشابه سال قبل است.
سازندگان مسکن در پایتخت گزارش میدهند که اجرای یک پروژه مسکونی معمولی بهطور میانگین بین ۴۰ تا ۴۵ میلیون تومان برای هر مترمربع زیربنا هزینه دارد. این رقم صرفاً به هزینههای اجرا و مصالح مربوط است و قیمت زمین یا هزینههای صدور پروانه ساختمانی را شامل نمیشود.
جدول هزینه ساخت مسکن در تهران (۱۴۰۵) نوع پروژه هزینه هر مترمربع (تومان) پروژه معمولی ۴۰ تا ۴۵ میلیون پروژه لوکس (با تجهیزات و مصالح ویژه) تا ۸۰ میلیون
این افزایش ۱۰۶.۸ درصدی، سازندگان را ناچار کرده تا بهای تمامشده را بازمحاسبه کنند و قیمت مسکن نوساز را بر پایه همین محاسبات جدید تعیین نمایند. نکته مهم این است که قیمت خانه نوساز، سیگنالی برای سایر خانههاست و بهطور غیرمستقیم بر بازار اجارهبها نیز تأثیر میگذارد.
قیمت ارز در جریان معاملات مرداد ۱۴۰۵ با رشد حدود ۱۵ درصدی مواجه شد. در همین دوره زمانی، رصد پلتفرمهای ثبت آگهی نشان داد ارقام پیشنهادی فروشندگان مسکن در مقایسه با ماه قبل تنها رشد ۳ تا ۴ درصدی را ثبت کرده است.
سنگینی حجم نقدینگی مورد نیاز: خرید مسکن نیازمند سرمایه کلان است و معامله آن زمانبر است.
زنجیره انتقال هزینه: رشد قیمت ارز ابتدا بر قیمت مصالح ساختمانی (میلگرد، سیمان، تأسیسات مکانیکی و یراقآلات) اثر میگذارد.
محاسبه مجدد بهای تمامشده: تولیدکننده و سازنده در مرحله بعدی با محاسبه نرخ جدید مواد اولیه، ارقام پیشنهادی فروش واحدهای نوساز را افزایش میدهند.
فاصله زمانی چندماهه: این زنجیره انتقال هزینه باعث میشود اثرگذاری مستقیم تغییرات ارزی با فاصله زمانی چندماهه به بازار مسکن منتقل شود.
به بیان ساده، بازار مسکن در حال انباشت فشار هزینه است و همین شکاف میان رشد دلار (۱۵ درصد) و رشد قیمت مسکن (۳ تا ۴ درصد) نشان میدهد که قیمتها در ماههای آینده پتانسیل افزایش قابلتوجهی دارند.
قیمت مسکن در دو سال گذشته از سوی منابع رسمی اعلام نشده و تنها منبع باقیمانده درباره تحولات بازار مسکن تهران، پلتفرمهای آنلاین و ارقام پیشنهادی فروشندگان است. بر اساس همین دادهها:
میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع مسکن در تهران: حدود ۲۰۹ میلیون تومان
قیمت یک خانه ۱۰۰ متری معمولی: حدود ۲۰ میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان
قیمت در مناطق شمالی تهران: ۶۰۰ تا ۶۵۰ میلیون تومان برای هر مترمربع
قیمت یک واحد نوساز ۱۰۰ متری در مناطق گرانقیمت شمال تهران: ۶۰ تا ۶۵ میلیون تومان (۶۰ تا ۶۵ میلیارد تومان)
نکته مهم: این میانگین تحت تأثیر واحدهای مناطق شمالی به بالای ۲۰۰ میلیون تومان کشیده شده است. در مناطق جنوبی و حاشیهای، ارقام پیشنهادی در سطوح پایینتری نسبت به میانگین قرار دارند، اما معدل کل شهر همچنان بالای ۲۰۰ میلیون تومان است.
با توجه به دو عامل همزمان رشد قیمت ارز و افزایش هزینههای تولید و ساخت بنا، فشار افزایشی بر بهای تمامشده مسکن در نیمه دوم سال ادامه خواهد داشت.
تداوم تورم نهادههای تولید: قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد همچنان در مسیر صعودی قرار دارد.
اثر تأخیری دلار: رشد ۱۵ درصدی دلار در مرداد هنوز بهطور کامل به قیمت مسکن منتقل نشده است.
کاهش عرضه واحدهای نوساز: افزایش هزینه ساخت، انگیزه سازندگان برای شروع پروژههای جدید را کاهش میدهد.
افزایش قیمت زمین: زمین به عنوان یکی از اصلیترین اجزای قیمت مسکن، تحت تأثیر تورم عمومی قرار دارد.
انتظارات تورمی: با تداوم تورم عمومی، انتظارات برای رشد بیشتر قیمتها تقویت میشود.
نتیجه: اگرچه ممکن است قیمت مسکن در برهه فعلی برای بخشی از خریداران منطقی نباشد، اما با ادامه این شرایط میتوانیم در نیمه دوم سال منتظر رشد بیشتر قیمتها باشیم. مسکن برخلاف کالاهایی مانند خودرو، سکه یا موبایل در بازه زمانی کوتاه نوسان نمیکند، اما تداوم تورم در نهادههای تولید به مرور زمان به ارقام فروش واحدهای مسکونی منتقل میشود. جدول خلاصه وضعیت بازار مسکن در ۱۴۰۵ شاخص مقدار / وضعیت تورم نقطهبهنقطه ساخت مسکن ۱۰۶.۸ درصد هزینه ساخت هر مترمربع (معمولی) ۴۰ تا ۴۵ میلیون تومان هزینه ساخت هر مترمربع (لوکس) تا ۸۰ میلیون تومان رشد دلار در مرداد ۱۴۰۵ حدود ۱۵ درصد رشد قیمت پیشنهادی مسکن در مرداد ۳ تا ۴ درصد میانگین قیمت مسکن در تهران ۲۰۹ میلیون تومان در هر مترمربع قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران ۶۰۰ تا ۶۵۰ میلیون تومان در هر مترمربع
این گزارش بر پایه بررسیهای تحریریه اطلاع باما و مرور دادههای منتشرشده در رسانههای کشور تنظیم شده است.
Δ
