به گزارش اطلاع با ما ، عبور دلار از مرز ۲۰۰ هزار تومان بار دیگر نگرانی درباره آینده بازار مسکن را افزایش داده است. بررسی دیدگاه کارشناسان نشان میدهد افزایش نرخ ارز لزوماً به معنای رشد فوری قیمت آپارتمان نیست و اثر اصلی آن در صورت ماندگاری نرخهای جدید، با فاصله زمانی در هزینه ساخت و قیمت ملک نمایان میشود. در همین حال، افزایش انتظارات تورمی میتواند زمینه را برای قیمتگذاریهای غیرواقعی و «آیندهفروشی» برخی مالکان و سازندگان فراهم کند.
عبور نرخ دلار از محدوده ۲۰۰ هزار تومان، بار دیگر نگاهها را به بازارهای دارایی از جمله مسکن معطوف کرده است. در چنین شرایطی بسیاری از خریداران و فروشندگان میخواهند بدانند آیا جهش ارزی میتواند به سرعت قیمت خانه و آپارتمان را افزایش دهد یا بازار مسکن با تأخیر به این تغییرات واکنش نشان خواهد داد.
واقعیت این است که بازار مسکن برخلاف برخی بازارهای مالی، معمولاً واکنش لحظهای به تغییرات نرخ ارز ندارد. اثرگذاری دلار بر این بازار به عواملی مانند ماندگاری نرخ جدید، هزینه مصالح، قیمت زمین، دستمزد و شرایط کلی اقتصاد بستگی دارد.
افزایش نرخ ارز در همان روز یا حتی روزهای ابتدایی لزوماً باعث افزایش واقعی قیمت آپارتمان نمیشود. زمانی که یک جهش ارزی در سطوح جدید تثبیت شود، افزایش هزینه برخی نهادههای ساختمانی و خدمات مرتبط با ساختوساز میتواند به تدریج خود را نشان دهد.
به همین دلیل، میان افزایش نرخ دلار و افزایش هزینه تمامشده ساخت مسکن یک فاصله زمانی وجود دارد. در صورتی که رشد هزینهها ادامهدار باشد، سازندگان نیز در مراحل بعدی ناچار به بازنگری در قیمت تمامشده و قیمت فروش خواهند شد.
یکی از مهمترین اثرات جهش ارز، نه در قیمت واقعی ملک، بلکه در رفتار خریداران و فروشندگان دیده میشود. وقتی مردم شاهد افزایش مداوم قیمت دلار و طلا هستند، نگرانی درباره آینده ارزش پول افزایش پیدا میکند.
در چنین شرایطی، برخی مالکان ترجیح میدهند ملک خود را با قیمتی بالاتر از ارزش معاملاتی فعلی آگهی کنند؛ زیرا تصور میکنند تا زمان پیدا شدن مشتری و نهایی شدن معامله، هزینه خرید ملک جایگزین افزایش خواهد یافت.
این اتفاق میتواند فاصله میان قیمت پیشنهادی و قیمت واقعی معامله را بیشتر کند.
یکی از پدیدههایی که در دورههای افزایش انتظارات تورمی بیشتر دیده میشود، اضافه کردن بخشی از افزایش احتمالی آینده به قیمت امروز ملک است.
برای مثال، مالک ممکن است به دلیل نگرانی از افزایش هزینهها، واحدی را بالاتر از ارزش فعلی آن قیمتگذاری کند. این افزایش لزوماً به معنای انجام معامله با همان قیمت نیست؛ بلکه میتواند صرفاً نشاندهنده انتظار فروشنده از شرایط آینده باشد.
بنابراین، مشاهده قیمتهای بالا در آگهیهای ملکی را نباید بدون بررسی معاملات واقعی، معادل افزایش قطعی ارزش مسکن دانست.
در شرایطی که قیمت دلار و طلا افزایش پیدا میکند، برخی سازندگان نیز ممکن است قیمت واحدهای خود را تغییر دهند. استدلال آنها معمولاً افزایش هزینههای آینده و نگرانی از کاهش قدرت خرید پول است.
با این حال، افزایش قیمت پیشنهادی سازنده لزوماً به معنای افزایش مشابه هزینه واقعی ساخت نیست. در برخی موارد، انتظارات تورمی میتواند بخشی از رقم جدید را تشکیل دهد و همین موضوع باعث شود قیمتهای اعلامی از ارزش واقعی فاصله بگیرند.
پاسخ را باید در بلندمدت جستوجو کرد، نه در واکنشهای چندروزه بازار.
اگر نرخ ارز در محدودههای جدید باقی بماند و این افزایش به قیمت مصالح، تجهیزات، خدمات ساختمانی و سایر هزینههای تولید منتقل شود، بازار مسکن نیز میتواند در ادامه تحت تأثیر قرار گیرد.
اما اگر افزایش دلار کوتاهمدت باشد، نمیتوان انتظار داشت قیمت واقعی همه واحدهای مسکونی بلافاصله با همان نسبت رشد کند.
بازار مسکن برای خروج از فضای بلاتکلیفی به ثبات در بازارهای موازی نیاز دارد. زمانی که نرخ ارز، طلا و سایر داراییها دائماً در حال نوسان باشند، خریدار و فروشنده نمیتوانند بهراحتی درباره ارزش واقعی دارایی خود تصمیم بگیرند.
در چنین فضایی، ممکن است معاملات کاهش پیدا کند، فاصله قیمتهای پیشنهادی با قیمتهای مورد قبول خریداران بیشتر شود و بازار برای مدتی در وضعیت انتظار قرار بگیرد.
دلار ۲۰۰ هزار تومانی لزوماً به معنای جهش فوری قیمت مسکن نیست. اثر اصلی نرخ ارز زمانی نمایان میشود که قیمت جدید آن پایدار بماند و افزایش هزینههای ساخت نیز بهصورت واقعی در بازار منعکس شود.
در کوتاهمدت اما آنچه بیش از قیمت واقعی مسکن اهمیت دارد، انتظارات تورمی و رفتار فروشندگان و سازندگان است؛ عاملی که میتواند باعث افزایش قیمتهای پیشنهادی و شکلگیری ارقام غیرواقعی در آگهیهای ملکی شود.
این گزارش بر پایه بررسیهای تحریریه اطلاع باما و مرور دادههای منتشرشده در رسانههای کشور تنظیم شده است.
Δ
