به گزارش اطلاع با ما ، بازار مسکن ایران با تغییر جدی در الگوی تقاضا روبهرو شده است؛ کاهش رشد جمعیت، کوچکتر شدن خانوارها و افت قدرت خرید باعث شده سیاستهای سنتی خانهسازی دیگر پاسخگوی نیاز جامعه نباشد. کارشناسان بر ضرورت توسعه همزمان مسکن ملکی و استیجاری، ساخت واحدهای کوچکتر، استفاده بهتر از ظرفیت بافتهای فرسوده و تغییر نقش دولت از سازنده مستقیم به تنظیمگر و تسهیلگر تأکید دارند.
بازار مسکن ایران دیگر با شرایطی که در سالهای گذشته تجربه میکرد، تفاوت زیادی دارد. کاهش توان مالی خانوارها، افزایش هزینههای زندگی، رشد قیمت مسکن و تغییر ساختار جمعیتی باعث شده معادله سنتی «ساخت خانه بیشتر برای خانهدار کردن مردم» دیگر بهتنهایی پاسخگوی نیاز جامعه نباشد.
در شرایط فعلی، مسئله اصلی فقط کمبود واحد مسکونی نیست؛ بلکه فاصله میان قیمت خانه و توان خرید خانوارها به یکی از مهمترین چالشهای بازار تبدیل شده است.
یکی از مهمترین اتفاقات سالهای اخیر، تغییر ساختار خانوار ایرانی است. رشد جمعیت کاهش پیدا کرده، اندازه خانوارها کوچکتر شده و تعداد خانوارهای یکنفره و دونفره افزایش یافته است.
این تغییرات مستقیماً روی نوع مسکن مورد نیاز جامعه اثر میگذارد. خانوار کوچکتر الزاماً به خانهای با متراژ بالا نیاز ندارد و در بسیاری از موارد، نزدیکی به محل کار، دسترسی به حملونقل عمومی و هزینه پایینتر اهمیت بیشتری پیدا کرده است.
بر همین اساس، سیاست ساخت واحدهای بزرگ و کمتوجهی به محل استقرار آنها میتواند بخشی از تقاضای واقعی بازار را نادیده بگیرد.
برآوردهای مطرحشده در مطالعات جدید بخش مسکن نشان میدهد نیاز سالانه کشور به واحدهای جدید حدود ۵۰۰ هزار واحد است.
اما کارشناسان تأکید دارند که این عدد نباید تنها معیار سیاستگذاری باشد. مهمتر از تعداد خانههایی که ساخته میشود، این است که این واحدها کجا، با چه متراژی، برای چه گروه درآمدی و با چه شیوه تأمین مالی ساخته شوند.
به بیان دیگر، بازار مسکن نیازمند فاصله گرفتن از سیاستهای یکسان برای تمام شهرها و گروههای اجتماعی است.
یکی از مشکلات اصلی سیاستهای حمایتی مسکن این است که فرض میشود خانوار فاقد خانه، در نهایت باید مالک یک واحد مسکونی شود.
اما واقعیت اقتصادی بسیاری از خانوارها متفاوت است. افزایش قیمت خانه و کاهش قدرت خرید باعث شده تأمین آورده اولیه و پرداخت اقساط سنگین برای بخش قابل توجهی از خانوارها دشوار باشد.
در چنین شرایطی، حتی ارائه زمین یا تسهیلات نیز لزوماً به خانهدار شدن خانوار هدف منجر نمیشود.
به همین دلیل، کارشناسان پیشنهاد میکنند مسکن استیجاری نیز در کنار سیاستهای مالکیت به عنوان یک راهکار اصلی مورد توجه قرار گیرد.
تغییرات جمعیتی و اقتصادی میتواند ترکیب تقاضای مسکن را نیز تغییر دهد.
افزایش خانوارهای کوچک، رشد زندگی یکنفره، افزایش جمعیت سالمند و کاهش تمایل برخی خانوارها به فرزندآوری، نیاز به واحدهای کوچکتر و متناسب با درآمد خانوار را بیشتر کرده است.
از سوی دیگر، واحد مسکونی ارزان در منطقهای دور از مراکز اشتغال ممکن است در عمل برای خانوار مقرونبهصرفه نباشد؛ زیرا هزینه رفتوآمد و زمان تلفشده میتواند بخش مهمی از مزیت قیمت پایین خانه را از بین ببرد.
یکی دیگر از چالشهای سیاستگذاری، تمرکز بیش از اندازه بر تأمین زمین است.
زمین خام تنها نخستین مرحله ساخت یک سکونتگاه محسوب میشود. پس از آن باید زیرساختهایی مانند آب، برق، فاضلاب، مدرسه، مراکز درمانی و حملونقل فراهم شود.
اگر پروژههای مسکونی بدون توجه به این زیرساختها در مناطق دور از شهرهای اصلی ساخته شوند، ممکن است هزینه واقعی زندگی برای خانوارها افزایش پیدا کند.
به همین دلیل، توسعه درونشهری، استفاده از ظرفیت بافتهای فرسوده و بهرهگیری هدفمند از زمینهای موجود میتواند در برخی مناطق نسبت به ایجاد شهرکهای جدید اولویت داشته باشد.
تأمین مالی یکی از مهمترین موانع اجرای سیاستهای جدید مسکن است.
دولت منابع نامحدود ندارد، بانکها نیز با محدودیتهای مختلف در تأمین اعتبار مواجهاند و خانوارها توان پرداخت آورده و اقساط سنگین را از دست دادهاند.
در چنین شرایطی، سیاست مسکن نمیتواند تنها بر بودجه دولت یا وام بانکی متکی باشد.
یکی از پیشنهادهای مطرحشده، استفاده بهتر از ارزش افزوده زمین در فرآیند توسعه است؛ بهگونهای که بخشی از هزینه ایجاد زیرساخت و آمادهسازی از ارزش ایجادشده در همان پروژه تأمین شود.
به نظر میرسد یکی از تغییرات مهم در نگاه جدید به بازار مسکن، تغییر نقش دولت است.
در الگوی سنتی، دولت تلاش میکند زمین و منابع را فراهم کرده و مستقیماً در ساخت واحدهای مسکونی نقش داشته باشد. اما با توجه به محدودیت منابع، کارشناسان بر حرکت به سمت دولت تنظیمگر و تسهیلگر تأکید میکنند.
در این مدل، دولت بیشتر وظیفه تنظیم بازار، ایجاد زیرساخت، کاهش موانع سرمایهگذاری، حمایت از اقشار ضعیف و فراهم کردن بستر فعالیت بخش خصوصی را برعهده خواهد داشت.
بازار مسکن تهران، شهرهای بزرگ، شهرهای متوسط و مناطق کمجمعیت شرایط یکسانی ندارند. بنابراین اجرای یک سیاست واحد در تمام کشور میتواند نتیجه متفاوتی در مناطق مختلف داشته باشد.
سیاست جدید مسکن باید متناسب با جمعیت، مهاجرت، قیمت زمین، ظرفیت زیرساختی، وضعیت اشتغال و توان مالی خانوارهای هر منطقه طراحی شود.
در کنار این موضوع، آینده بازار نیز باید با سناریوهای مختلف تورم، درآمد خانوار، نرخ بهره و توان مالی دولت سنجیده شود.
تغییر شرایط بازار به معنای پایان قطعی مالکیت مسکن نیست، اما نشان میدهد رسیدن به خانه ملکی برای بخش بیشتری از جامعه دشوارتر شده است.
به همین دلیل، سیاست مسکن آینده احتمالاً بیش از گذشته بر ترکیبی از مالکیت، اجارهداری، واحدهای کوچک، بازآفرینی شهری و حمایت مستقیم از خانوارهای کمدرآمد متمرکز خواهد شد.
اگر سیاستگذار بتواند میان توان اقتصادی خانوارها و شیوه تأمین مسکن ارتباط منطقی برقرار کند، میتوان بخشی از فشار موجود را کاهش داد. در غیر این صورت، صرف افزایش تعداد واحدهای ساختهشده الزاماً به معنای حل بحران مسکن و افزایش خانهدار شدن خانوارها نخواهد بود.
این گزارش بر پایه بررسیهای تحریریه اطلاع باما و مرور دادههای منتشرشده در رسانههای کشور تنظیم شده است.
Δ
