به گزارش اطلاع با ما ، آمارهای مربوط به تعداد واحدهای مسکونی و خانوارها تصویری متفاوت از واقعیت بازار مسکن ارائه میکنند. در حالی که تعداد واحدهای مسکونی از تعداد خانوارها بیشتر اعلام شده، بخش قابلتوجهی از مردم همچنان توان خرید یا اجاره مسکن مناسب را ندارند. کارشناسان معتقدند ریشه اصلی بحران، کاهش قدرت خرید و ضعف استطاعت مالی خانوارهاست، نه صرفاً کمبود فیزیکی خانه.
بازار مسکن ایران با یک تناقض جدی روبهروست؛ از یک طرف آمارها از وجود تعداد قابلتوجهی واحد مسکونی در کشور خبر میدهند و از طرف دیگر، میلیونها خانوار همچنان برای خرید یا حتی اجاره یک خانه مناسب با مشکل مواجه هستند.
بر اساس آمارهای مطرحشده، حدود ۳۲.۵ میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد، در حالی که تعداد خانوارها حدود ۲۷.۱ میلیون اعلام شده است. بنابراین در ظاهر، تعداد خانهها بیش از خانوارهاست؛ اما این فاصله به معنای آن نیست که همه خانوارها به مسکن مناسب و متناسب با توان مالی خود دسترسی دارند.
تفاوت میان «وجود خانه» و «دسترسی به مسکن» یکی از مهمترین نکاتی است که در بررسی بحران مسکن باید مورد توجه قرار گیرد.
ممکن است یک واحد مسکونی در آمارهای رسمی وجود داشته باشد، اما به دلیل قیمت بالا، موقعیت مکانی، کیفیت نامناسب یا سایر عوامل، گزینه قابل استفادهای برای یک خانوار معمولی نباشد.
به همین دلیل، مقایسه ساده تعداد واحدهای مسکونی با تعداد خانوارها نمیتواند بهتنهایی وضعیت بازار مسکن را مشخص کند. آنچه برای خانوار اهمیت دارد، دسترسی واقعی به مسکنی است که بتواند هزینه خرید یا اجاره آن را پرداخت کند.
یکی از برداشتهای رایج این است که برای حل بحران مسکن باید تعداد بیشتری خانه ساخته شود. اما اگر توان مالی خانوارها برای خرید این واحدها وجود نداشته باشد، افزایش عرضه به تنهایی نمیتواند مشکل را برطرف کند.
بخش قابلتوجهی از خانوارها در سالهای اخیر با کاهش قدرت خرید مواجه شدهاند. رشد قیمت مسکن در کنار افزایش هزینههای زندگی باعث شده سهم مسکن از درآمد خانوار بیشتر شود و خرید خانه برای بسیاری از افراد به هدفی دور از دسترس تبدیل شود.
در چنین شرایطی، ساخت واحدهای گرانقیمت لزوماً به معنای پاسخ دادن به نیاز مسکن اقشار متوسط و کمدرآمد نیست.
وجود واحدهای خالی نیز بخش دیگری از این معادله است. اینکه یک خانه در کشور ساخته شده اما مورد استفاده قرار نمیگیرد، لزوماً به این معنا نیست که میتوان آن را بهسادگی در اختیار خانواری قرار داد که نیازمند مسکن است.
ممکن است این واحدها در مناطقی قرار داشته باشند که تقاضای مؤثر کافی وجود ندارد یا قیمت آنها با توان مالی خانوارهای متقاضی فاصله زیادی داشته باشد.
بنابراین، حتی وجود چند میلیون واحد مازاد در آمارهای کلی نیز الزاماً به معنای پایان بحران مسکن نیست.
واقعیت بازار نشان میدهد که مسئله اصلی برای بسیاری از خانوارها، توان پرداخت است.
خانواری که درآمدش متناسب با رشد قیمت مسکن افزایش پیدا نکرده، حتی در صورت وجود تعداد زیادی واحد مسکونی نیز نمیتواند بهراحتی صاحبخانه شود.
این موضوع در بازار اجاره نیز خود را نشان داده است. افزایش هزینه اجاره باعث شده بخشی از خانوارها برای کاهش هزینهها به مناطق ارزانتر مهاجرت کنند، کیفیت محل سکونت خود را کاهش دهند یا حتی به شکل اشتراکی زندگی کنند.
در سالهای گذشته، ساخت تعداد مشخصی واحد مسکونی به عنوان یکی از راهکارهای اصلی دولتها مطرح شده است. اما پرسش مهم این است که این واحدها برای چه گروهی و با چه قیمتی ساخته میشوند؟
اگر محصول نهایی ساختوساز از توان مالی خانوارهای هدف خارج باشد، افزایش تعداد واحدها نمیتواند به تنهایی بحران را حل کند.
بازار مسکن زمانی میتواند به نیاز واقعی جامعه پاسخ دهد که میان قیمت واحدهای ساختهشده و درآمد خانوارها تناسب وجود داشته باشد.
ساختوساز زمانی رونق پایدار پیدا میکند که تقاضای واقعی در بازار وجود داشته باشد. زمانی که خانوار توان مالی خرید یا اجاره یک واحد را داشته باشد، سازندگان نیز انگیزه بیشتری برای تولید متناسب با نیاز بازار پیدا میکنند.
اما وقتی قدرت خرید خانوارها کاهش پیدا میکند، ممکن است ساخت واحدهای جدید نیز نتواند مشکل اصلی را حل کند؛ زیرا مسئله از کمبود محصول به ضعف قدرت خرید منتقل شده است.
به همین دلیل، سیاست مسکن نمیتواند صرفاً بر افزایش عرضه متمرکز باشد.
افزایش سهم خانوارهای مستأجر در شهرهای بزرگ را میتوان یکی از نشانههای کاهش استطاعت خرید مسکن دانست.
برای بسیاری از خانوارها، فاصله میان درآمد و قیمت خانه آنقدر افزایش یافته که خرید مسکن از یک هدف کوتاهمدت به برنامهای بلندمدت و حتی دستنیافتنی تبدیل شده است.
در نتیجه، فشار تقاضا به بازار اجاره منتقل میشود و خانوارهایی که امکان خرید ندارند، برای سالهای بیشتری مستأجر باقی میمانند.
اگر مشکل اصلی را تنها کمبود فیزیکی خانه بدانیم، طبیعی است که راهکار اصلی نیز ساخت واحدهای بیشتر باشد. اما اگر مسئله را از زاویه قدرت خرید بررسی کنیم، راهحل متفاوت خواهد بود.
تقویت درآمد خانوارها، ایجاد ثبات اقتصادی، کنترل تورم و فراهم کردن ابزارهای مؤثر برای تأمین مالی خرید و اجاره میتواند نقش مهمتری در افزایش دسترسی مردم به مسکن داشته باشد.
در واقع، سیاست مسکن باید همزمان دو موضوع را دنبال کند: عرضه متناسب با نیاز واقعی و تقویت توان خانوار برای استفاده از این عرضه.
تعداد خانهها به تنهایی نمیتواند معیار مناسبی برای سنجش وضعیت بازار مسکن باشد. ممکن است روی کاغذ تعداد واحدهای مسکونی از تعداد خانوارها بیشتر باشد، اما اگر قیمت این واحدها با درآمد مردم تناسب نداشته باشد، بحران مسکن همچنان ادامه خواهد داشت.
به همین دلیل، مسئله امروز بازار مسکن را باید فراتر از ساختوساز دید. تا زمانی که قدرت خرید خانوارها ترمیم نشود و فاصله میان درآمد و هزینه مسکن کاهش پیدا نکند، حتی افزایش تعداد واحدهای مسکونی نیز الزاماً به معنای خانهدار شدن مردم نخواهد بود.
این گزارش بر پایه بررسیهای تحریریه اطلاع باما و مرور دادههای منتشرشده در رسانههای کشور تنظیم شده است.
Δ
