به گزارش اطلاع با ما ، طرح «خانهریز» شهرداری تهران با هدف فراهم کردن امکان سرمایهگذاری افراد با سرمایههای کوچک در بازار مسکن مطرح شده است؛ اما کارشناسان درباره قیمتگذاری نهایی، زمان تحویل، کیفیت ساخت و امکان نقد کردن این سرمایهها ابهامهایی جدی مطرح میکنند. آیا خرید متری مسکن میتواند مسیر تازهای برای خانهدار شدن باشد یا تنها بخشی از نقدینگی مردم را برای مدت نامعلوم درگیر خواهد کرد؟
بازار مسکن سالهاست برای بسیاری از خانوارها به بازاری دور از دسترس تبدیل شده است. رشد قیمت ملک و افزایش هزینه ساخت باعث شده خرید یک واحد کامل برای بخش بزرگی از جامعه به سرمایهای سنگین نیاز داشته باشد. در چنین شرایطی، طرح «خانهریز» با ایده ورود سرمایههای کوچک به بازار مسکن مطرح شده است؛ مدلی که به افراد اجازه میدهد به جای خرید یک واحد کامل، بخشهای بسیار کوچکی از یک ملک را خریداری کنند.
در ظاهر، چنین مدلی میتواند امکان حضور سرمایههای خرد در بازار مسکن را افزایش دهد، اما پرسش اصلی اینجاست که خرید متری یا حتی سانتیمتری ملک، تا چه اندازه میتواند به مالکیت واقعی و قابل استفاده منجر شود؟
در این طرح، واحدهای کوچک سرمایهگذاری به عنوان بخشی از یک ملک عرضه میشوند و افراد میتوانند متناسب با توان مالی خود اقدام به خرید کنند. بر اساس توضیحات ارائهشده درباره این طرح، هر ۱۰۰ واحد «خانهریز» معادل یک مترمربع در نظر گرفته شده و برای هر کد ملی نیز سقفی برای میزان خرید تعیین شده است.
قیمت اعلامشده برای هر خانهریز در زمان معرفی طرح حدود ۲ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان بوده است؛ با این حال، نکته مهم این است که قیمت نهایی ملک قرار نیست صرفاً بر اساس نرخ اولیه مشخص شود و فرآیند کارشناسی در زمان تحویل میتواند در ارزش نهایی اثرگذار باشد.
همین مسئله یکی از مهمترین ابهامهای این مدل را شکل میدهد: فردی که امروز سرمایه خود را وارد طرح میکند، دقیقاً نمیداند ملکی که در آینده تحویل خواهد گرفت با چه هزینه نهایی و چه ارزشی برای او تمام میشود.
یکی از مهمترین جذابیتهای خرید متری مسکن، امکان ورود افرادی است که توان خرید یک واحد کامل را ندارند. فردی که چند میلیون یا چند ده میلیون تومان سرمایه دارد، میتواند به جای کنار گذاشتن کامل بازار ملک، بخشی از سرمایه خود را وارد این حوزه کند.
اما سرمایهگذاری تنها با امکان خرید معنا پیدا نمیکند؛ امکان خروج نیز اهمیت زیادی دارد.
اگر فردی بعد از چند ماه به پول خود نیاز داشته باشد، باید مشخص باشد که چگونه میتواند سهم خود را به فروش برساند، چه بازاری برای این دارایی وجود دارد و خریدار بعدی چگونه پیدا خواهد شد.
به همین دلیل، نقدشوندگی یکی از مهمترین معیارهایی است که پیش از ورود به چنین طرحهایی باید مورد توجه قرار گیرد. پایین بودن نقدشوندگی میتواند باعث شود سرمایهای که با هدف حفظ ارزش وارد بازار شده، برای مدت طولانی درگیر پروژه باقی بماند.
قیمتگذاری مسکن در شرایط عادی نیز یکی از چالشهای بازار ایران است. تفاوت میان قیمت پیشنهادی فروشندگان، معاملات واقعی، هزینه ساخت، موقعیت ملک و شرایط عرضه باعث میشود تعیین ارزش واقعی یک ملک کار سادهای نباشد.
در طرحهایی که قیمت نهایی در آینده مشخص میشود، این مسئله اهمیت بیشتری پیدا میکند.
سرمایهگذار باید بداند ملکی که قرار است بخشی از آن را خریداری کند کجا ساخته میشود، چه مشخصاتی دارد، هزینه ساخت آن چقدر خواهد بود و ارزش نهایی سهم او چگونه تعیین میشود.
هرچه پاسخ این پرسشها شفافتر باشد، امکان ارزیابی ریسک برای خریدار نیز بیشتر خواهد شد.
یکی از نکاتی که در بررسی چنین طرحی نباید نادیده گرفته شود، تفاوت میان سرمایهگذاری در مسکن و خانهدار شدن است.
خرید بخش کوچکی از یک پروژه به این معنا نیست که فرد به یک واحد مسکونی قابل سکونت دسترسی پیدا کرده است. برای تبدیل این سرمایه به یک خانه واقعی، باید فرآیند ساخت، تکمیل پروژه، تجمیع سهمها و سایر مراحل مشخص باشد.
بنابراین ممکن است فردی مالک بخشی از ارزش یک پروژه شود، اما همچنان برای سکونت به اجارهنشینی یا خرید یک واحد مستقل نیاز داشته باشد.
این تفاوت برای خانوارهایی که با هدف رفع نیاز مسکن وارد طرح میشوند، اهمیت زیادی دارد.
مسئله اصلی بازار مسکن ایران تنها کمبود سرمایههای خرد نیست. کمبود زمین مناسب، هزینه بالای ساخت، افزایش قیمت مصالح، محدودیت منابع مالی، کاهش قدرت خرید خانوار و فاصله میان درآمد و قیمت خانه، مجموعهای از مشکلات بههمپیوسته را ایجاد کردهاند.
به همین دلیل، حتی اگر خانهریز بتواند سرمایههای کوچک بیشتری را وارد بازار کند، بهتنهایی نمیتواند مشکل عرضه مسکن را حل کند.
راهحل پایدارتر زمانی شکل میگیرد که سرمایه واردشده به ساخت واحدهای واقعی، باکیفیت و قابل عرضه منجر شود و در کنار آن، مشکلات مربوط به زمین، تأمین مالی و هزینه ساخت نیز کاهش پیدا کند.
یکی از نگرانیهای مهم درباره مدلهای فروش متری، احتمال قفل شدن بخشی از سرمایه مردم در پروژههایی است که زمان و شرایط خروج از آنها برای خریدار کاملاً روشن نیست.
برای سرمایهگذاری با پولهای کوچک، این موضوع اهمیت دوچندانی دارد. بسیاری از خانوارها پسانداز محدودی دارند و ممکن است در مقطعی به همان سرمایه نیاز پیدا کنند.
اگر سازوکار مشخصی برای فروش سهم، انتقال مالکیت و تعیین قیمت روز وجود نداشته باشد، مزیت «ورود آسان» میتواند با مشکل «خروج دشوار» همراه شود.
یکی از چالشهای قدیمی بازار مسکن، نبود یک معیار واحد و قابل اتکا برای تعیین قیمت واقعی معاملات است. قیمتهای پیشنهادی در بسیاری از موارد با قیمت معاملهشده تفاوت دارند و همین مسئله ارزیابی ارزش واقعی ملک را دشوار میکند.
در چنین شرایطی، هر طرح جدیدی در حوزه مسکن باید بیش از هر چیز روی شفافیت تمرکز داشته باشد؛ از محل پروژه و مشخصات فنی گرفته تا هزینه ساخت، زمان تحویل، نحوه محاسبه قیمت نهایی و شیوه خروج سرمایهگذار.
هرچه این اطلاعات دقیقتر و قابل بررسیتر باشند، اعتماد عمومی به طرح نیز بیشتر خواهد شد.
ورود سرمایههای کوچک به بازار مسکن در شرایطی که خرید یک واحد کامل برای بسیاری از مردم دشوار شده، ایدهای قابل توجه است. با این حال، موفقیت خانهریز تنها به تعداد افرادی که وارد آن میشوند بستگی ندارد.
معیار اصلی این است که خریدار بداند دقیقاً چه چیزی میخرد، چه زمانی به نتیجه میرسد، قیمت نهایی چگونه تعیین میشود و اگر به پولش نیاز پیدا کرد، چگونه میتواند سرمایه خود را خارج کند.
اگر این پرسشها پاسخ روشنی داشته باشند، خانهریز میتواند به ابزاری برای مشارکت سرمایههای خرد در ساختوساز تبدیل شود؛ اما اگر ابهامها باقی بمانند، نگرانی درباره قفل شدن سرمایه و فاصله گرفتن طرح از هدف اصلی یعنی کمک به خانهدار شدن مردم، همچنان پابرجا خواهد بود.
این گزارش بر پایه بررسیهای تحریریه اطلاع باما و مرور دادههای منتشرشده در رسانههای کشور تنظیم شده است.
Δ
