به گزارش اطلاع با ما ، بازار مسکن در مرداد ۱۴۰۵ با کاهش شدید معاملات و افت قدرت خرید مواجه است، اما قیمتهای پیشنهادی فروشندگان همچنان افزایش مییابد. رشد هزینه ساخت، تورم، افزایش نرخ ارز، کاهش عرضه و رفتار متفاوت مالکان از مهمترین دلایل این تناقض در بازار ملک هستند.
بازار مسکن در مرداد ۱۴۰۵ در شرایطی کمرمق به سر میبرد که کاهش قدرت خرید خانوارها و تردید سرمایهگذاران، تعداد معاملات را بهشدت محدود کرده است. با این حال، اتفاقی متفاوت در سمت عرضه دیده میشود؛ بسیاری از مالکان نهتنها حاضر به کاهش قیمت نیستند، بلکه نرخهای پیشنهادی خود را افزایش دادهاند.
این وضعیت باعث شده بازار ملک با یک تناقض جدی روبهرو شود: خریدار قدرت خرید ندارد، معامله کم شده، اما قیمت پیشنهادی فروشندگان پایین نمیآید.
بررسی وضعیت بازار نشان میدهد معاملات خرید و فروش ملک در ماههای اخیر با افت محسوسی مواجه شده است. مشاوران املاک نیز از کاهش قابل توجه مراجعه خریداران و کم شدن حجم قراردادها خبر میدهند.
بخش مهمی از خریداران مصرفی به دلیل فاصله زیاد میان درآمد و قیمت خانه، توان ورود به بازار را از دست دادهاند. از سوی دیگر، سرمایهگذاران نیز به دلیل نامشخص بودن چشمانداز بازدهی، برای خریدهای جدید با احتیاط بیشتری رفتار میکنند.
به این ترتیب، بازار هم از سمت تقاضای مصرفی و هم از سمت تقاضای سرمایهای با محدودیت مواجه شده است.
رکود لزوماً به معنای کاهش فوری قیمت نیست. در بازار مسکن، فروشندهای که نیاز فوری به نقدینگی ندارد، ممکن است ترجیح دهد ملک خود را برای مدت طولانیتری نگه دارد و با قیمت موردنظرش عرضه کند.
از سوی دیگر، تورم عمومی اقتصاد باعث شده مالکان تصور کنند فروش ملک با قیمت پایینتر، به معنای از دست دادن بخشی از ارزش دارایی آنهاست. همین مسئله مقاومت فروشندگان در برابر کاهش قیمت را افزایش داده است.
بنابراین کاهش معاملات میتواند مدت زیادی ادامه پیدا کند، بدون آنکه الزاماً قیمتهای پیشنهادی با همان سرعت کاهش یابد.
یکی از عوامل مهم در تعیین قیمت مسکن، هزینه تمامشده ساخت است. افزایش قیمت زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد و هزینههای مرتبط با اجرای پروژهها باعث شده تولید واحدهای جدید برای سازندگان گرانتر شود.
وقتی هزینه ساخت افزایش پیدا میکند، سازنده نیز برای فروش واحد خود قیمت بالاتری را در نظر میگیرد. این موضوع بهخصوص در شرایطی که عرضه واحدهای نوساز محدود شده، فشار بیشتری بر قیمتها وارد میکند.
در نتیجه، حتی در شرایط رکودی نیز کاهش قیمت اسمی ملک برای بسیاری از فروشندگان ساده نیست.
بازار مسکن از تغییرات اقتصاد کلان نیز تأثیر میپذیرد. افزایش نرخ ارز و بالا رفتن انتظارات تورمی باعث میشود برخی مالکان انتظار داشته باشند ارزش دارایی آنها در آینده افزایش پیدا کند.
در چنین شرایطی، فروشنده ممکن است به جای کاهش قیمت برای جذب خریدار، ترجیح دهد ملک را در بازار نگه دارد و منتظر تغییر شرایط اقتصادی بماند.
این رفتار یکی از عواملی است که میتواند فاصله میان قیمت پیشنهادی و قیمت واقعی معامله را بیشتر کند.
یکی از نکات مهم در تحلیل بازار مسکن، تفاوت میان «قیمت اعلامی» و «قیمت قطعی معامله» است.
ممکن است مالک قیمت بالایی برای آپارتمان خود تعیین کند، اما در زمان مذاکره و برای نهایی کردن قرارداد، تخفیف قابل توجهی ارائه دهد. بنابراین افزایش قیمتهای درجشده در فایلهای فروش الزاماً به معنای آن نیست که معاملات نیز با همان نرخها انجام میشوند.
در بازار کممعامله فعلی، قدرت چانهزنی خریدارانی که نقدینگی آماده دارند میتواند بیشتر باشد؛ بهویژه زمانی که فروشنده برای تأمین پول به فروش سریع نیاز داشته باشد.
در بازار فعلی میتوان دو گروه اصلی از فروشندگان را مشاهده کرد.
گروه نخست، مالکانی هستند که نیاز فوری به نقدینگی ندارند. این افراد معمولاً حاضر نیستند برای فروش سریع، تخفیف سنگین بدهند و ترجیح میدهند ملک را با قیمت بالاتر عرضه کنند.
گروه دوم، فروشندگانی هستند که به پول نیاز دارند. این گروه برای تبدیل سریع ملک به نقدینگی، انعطاف بیشتری در مذاکره دارند و ممکن است قیمت نهایی را پایینتر از نرخ اولیه تعیین کنند.
همین رفتار دوگانه باعث شده میانگین قیمتهای پیشنهادی و قیمتهای واقعی معاملات فاصله بیشتری پیدا کند.
افزایش شدید قیمت مسکن طی سالهای گذشته باعث شده فاصله میان درآمد خانوار و هزینه خرید خانه بیشتر شود.
برای بسیاری از خانوارهای متوسط، خرید واحدهای بزرگ یا حتی آپارتمان مناسب در مناطق مصرفی تهران دشوار شده است. نتیجه این وضعیت، کوچکتر شدن متراژ مورد تقاضا، افزایش تمایل به اجاره و خروج بخشی از متقاضیان از بازار خرید است.
در واقع، مشکل اصلی بازار تنها قیمت بالای مسکن نیست؛ ضعف قدرت خرید در برابر قیمت ملک به یکی از اصلیترین عوامل تداوم رکود تبدیل شده است.
وقتی بخشی از خانوارها توان خرید خانه را از دست میدهند، ناچار به بازار اجاره منتقل میشوند. این اتفاق میتواند فشار تقاضا در بازار اجاره را افزایش دهد.
با این حال، در میانه مرداد و با کاهش تدریجی فصل جابهجایی، نشانههایی از آرامتر شدن معاملات اجاره دیده میشود. شرایط هر منطقه، نوع ملک و توان مالی مستأجر همچنان نقش تعیینکنندهای در رقم نهایی قرارداد دارد.
پیشبینی آینده بازار ملک به عوامل مختلفی وابسته است؛ از نرخ تورم و ارز گرفته تا هزینه ساخت، وضعیت بازارهای موازی و سیاستهای اقتصادی.
در شرایط فعلی، سناریوی محتمل برای بازار، ادامه نوعی رکود تورمی است؛ یعنی حجم معاملات پایین بماند، اما قیمتها به دلیل تورم و افزایش هزینههای ساخت همچنان با فشار صعودی مواجه باشند.
این وضعیت با جهش شدید قیمت تفاوت دارد. ممکن است قیمتها افزایش پیدا کنند، اما نبود تقاضای مؤثر اجازه ندهد بازار وارد یک دوره رونق معاملاتی شود.
پاسخ به این سؤال برای همه خریداران یکسان نیست. متقاضی مصرفی که توان مالی کافی دارد و قصد استفاده بلندمدت از ملک را دارد، در بازار کممعامله میتواند فرصت بیشتری برای مذاکره پیدا کند.
در مقابل، خرید با هدف سرمایهگذاری نیازمند بررسی دقیقتر بازده احتمالی ملک در مقایسه با سایر بازارهاست. صرف افزایش قیمت اسمی در سالهای گذشته نمیتواند تضمینکننده سودآوری آینده باشد.
در نهایت، مشکل اصلی بازار مسکن در مرداد ۱۴۰۵ را میتوان در شکاف میان قیمت خانه و قدرت خرید خانوار خلاصه کرد.
تا زمانی که این فاصله کاهش پیدا نکند، احتمال تداوم رکود معاملات وجود دارد. از سوی دیگر، افزایش هزینه ساخت، تورم و انتظارات تورمی نیز مانع مهمی در مسیر کاهش محسوس قیمتهای پیشنهادی هستند.
به همین دلیل، بازار ممکن است برای مدتی طولانی در وضعیتی قرار بگیرد که نه خریدار توان خرید کافی داشته باشد و نه فروشنده حاضر به کاهش جدی قیمت باشد؛ بازاری کممعامله که در آن، قیمتها بالا ماندهاند اما مشتری واقعی کم است.
این گزارش بر پایه بررسیهای تحریریه اطلاع باما و مرور دادههای منتشرشده در رسانههای کشور تنظیم شده است.
Δ
