به گزارش اطلاع با ما ، وام ودیعه مسکن: جنگ اسفند ۱۴۰۴ به ۴۸ هزار واحد مسکونی و تجاری در تهران آسیب زد. شهرداری تهران برای جبران خسارت، پرداخت وام ودیعه مسکن (سقف ۲.۵ میلیارد تومانی) و اجاره ماهانه (حداکثر ۴۰ میلیون تومان) را در دستور کار قرار داده است. اما این منابع از کجا تأمین میشود؟ مدیرکل شهرسازی شهرداری تهران از مدلهای نوآورانهای میگوید: اعطای تراکم مازاد ۵۰ درصدی رایگان به سازندگان به جای عوارض، انتقال حق توسعه به املاک دیگر، و صدور پروانه غیرسیستمی برای سرعتبخشی به بازسازی. برآوردها حاکی از هزینه ۷ تا ۹ همتی جنگ برای بودجه شهرداری است. این گزارش را بخوانید.
جنگ ۴۰ روزه اسفند ۱۴۰۴ تنها تلفات جانی نداشت؛ ۴۸ هزار واحد مسکونی و تجاری در تهران آسیب دیدند. از این تعداد، حدود ۳۸ هزار واحد آسیب جزئی، ۷ هزار واحد نیازمند پایدارسازی، ۸۷۱ واحد نیازمند مقاومسازی و ۱,۶۸۷ واحد به طور کامل نیازمند تخریب و نوسازی شدند. حالا شهرداری تهران موظف است برای آسیبدیدگانی که خانههایشان بیش از ۳ ماه غیرقابل سکونت است، وام ودیعه مسکن (تا سقف ۲.۵ میلیارد تومان) و اجاره ماهانه (تا ۴۰ میلیون تومان) پرداخت کند. اما این پول کلان از کجا میآید؟ پاسخ در مدلی نوآورانه نهفته است: تراکم به جای پول نقد.
میترا کریمی، مدیرکل شهرسازی و طرحهای شهری شهرداری تهران، در نشست مرکز مطالعات و برنامهریزی شهر تهران جزئیات خسارتها را اعلام کرد:
منطقه ۴ (پرجمعیتترین منطقه شرق تهران) بیشترین آسیب را در همه ردهها (جزئی، متوسط، مقاومسازی و تخریب) داشته است.
در بخش نیاز به تخریب و نوسازی، مناطق ۴، ۱۱، ۷ و ۹ بیشترین سهم را به خود اختصاص دادهاند.
هزینه تعمیرات جزئی (در و پنجره و رنگ) تا تعمیرات متوسط (پایدارسازی) و مقاومسازی کامل، بر اساس یک دستهبندی مشخص بین شهرداری و مالکان تقسیم شده است. برای خسارتهای بالای ۵۰۰ میلیون تومان، پیمانکار شهرداری وارد عمل شده است.
اسکان اضطراری (حداکثر ۳ ماه): برای خانههایی که زودتر تعمیر میشوند. این افراد در هتلها و هتل آپارتمانهای تهران مستقر شدهاند.
اسکان موقت (۱ تا ۲ سال): برای خانههای نیازمند مقاومسازی (۱ سال) یا تخریب و نوسازی (۲ سال). شهرداری برای این افراد وام ودیعه تا سقف ۲.۵ میلیارد تومان و اجاره ماهانه حداکثر ۴۰ میلیون تومان پرداخت میکند.
اما سؤال اصلی اینجاست: با بودجه محدود شهرداری، این حجم از پرداخت چگونه ممکن شده است؟
کریمی در پاسخ به خبرنگار «دنیای اقتصاد» توضیح داد: جنگ یک بحران بود و طبیعتاً تحقق درآمد کوتاهمدت شهرداری را دچار خدشه کرد. اما سازوکار جبران در مصوبه کمیسیون ماده ۵ دیده شده است.
مدل اصلی تأمین مالی به این صورت است: سازندگانی که قصد دریافت پروانه ساختمانی دارند، به جای پرداخت عوارض نقدی به شهرداری، موظف شدهاند وام ودیعه مسکن آسیبدیدگان جنگ را تأمین کنند. به عبارت دیگر، عوارض ساختوساز به «تامین مسکن موقت جنگزدگان» تبدیل شده است. این یک نوآوری در تأمین مالی بحران محسوب میشود.
یکی از مهمترین بندهای مصوبه ۷۱۲ کمیسیون ماده ۵ (۲۳ تیر ۱۴۰۴)، اعطای مشوق تراکمی ۵۰ درصدی رایگان به ساختمانهای آسیبدیده است. یعنی:
مالکان واحدهای تخریب شده میتوانند تا ۵۰ درصد زیربنای مازاد بر طرح تفصیلی را بدون پرداخت هیچ عوارضی بسازند.
این مشوق شامل اراضی باغی نمیشود و سقف طبقات بر اساس عرض معابر تعیین میشود (مثلاً در کوچه ۶ متری حداکثر ۸ طبقه).
اگر ملکی توان دریافت تراکم مازاد را نداشته باشد یا مالک تمایل نداشته باشد، طرح انتقال حق توسعه (TDR) اجرا میشود. بر اساس صورت جلسه ۷۱۶ (۱۷ شهریور ۱۴۰۴):
تراکم مازاد از املاک آسیبدیده به املاک دیگر (املاک مقصد) منتقل میشود.
شهرداری مناطق حداکثر تا ۲ طبقه مازاد را میتوانند مستقیماً انتقال دهند؛ بیش از ۲ طبقه نیاز به تأیید معاونت شهرسازی دارد.
حداکثر طبقات قابل ساخت در املاک مقصد، ۱۱ طبقه تعیین شده است (۱۲ طبقه و بالاتر نیاز به شورای عالی شهرسازی دارد).
برای تسریع در بازسازی، شورای شهر به شهرداری مجوز داده است تا برای واحدهای آسیبدیده از جنگ، پروانه ساخت به شکل غیرسیستمی صادر کند. این مجوز موقتی است و همزمان فرآیند سیستمی نیز پیش میرود. همچنین استفاده از «بانک نما» و «بانک واحدهای آپارتمانی» برای تسریع در نوسازی پیشبینی شده است.
بررسیهای «دنیای اقتصاد» نشان میدهد هزینه کل بازسازی خانهها (تراکم اضافه رایگان)، پرداخت وامهای اسکان موقت و تعمیرات جزئی و کلی، بین ۷ تا ۹ همت (هزار میلیارد تومان) برآورد میشود.
کریمی در پاسخ به نگرانی از کاهش درآمد شهرداری گفت: «بخشی قابلتوجه از درآمد شهرداری از محل عوارض ساختوساز تأمین میشود. مصوبه کمیسیون ماده ۵ به ما اجازه میدهد ما بهازای هزینههای جنگ را از طریق انتقال عوارض و تراکم روی املاک دیگر جبران کنیم تا خللی در اداره و نگهداشت شهر ایجاد نشود.» به عبارت دیگر، هزینه جنگ امروز، با عوارض ساختوساز فردا جبران خواهد شد.
مدیرکل شهرسازی شهرداری تهران از یک طرح راهبردی دیگر نیز خبر داد: «برنامه داریم در خطوط ۸ و ۹ متروی تهران، فضاهای زیرسطحی را به گونهای طراحی کنیم که در شرایط عادی به عنوان فضای خدماتی (پارکینگ، تجاری) استفاده شوند، اما در زمان بحران (جنگ یا زلزله) قابلیت تبدیل شدن به پناهگاه عمومی را داشته باشند.» این رویکرد، «تابآوری دوگانه» نام دارد و برای اولین بار در متروسازی تهران اجرایی میشود.
شهرداری تهران برای جبران خسارت ۴۸ هزار واحد آسیبدیده در جنگ، یک مدل مالی غیرمتعارف اما خلاقانه را به کار گرفته است: تبدیل عوارض ساختوساز آینده به وام ودیعه مسکن امروز، از طریق اعطای تراکم مازاد رایگان و انتقال حق توسعه. با این حال، موفقیت این طرح در گرو شفافیت در تخصیص تراکمهای انتقالی و جلوگیری از تخلفات ساختمانی در پوشش جبران جنگ است. آنچه مشخص است، هزینه ۷ تا ۹ همتی جنگ برای بودجه تهران، بار سنگینی است که مدیریت شهری سعی دارد بدون فشار مستقیم بر شهروندان و از طریق بازار ساختوساز تأمین کند
این گزارش بر پایه بررسیهای تحریریه اطلاع باما و مرور دادههای منتشرشده در رسانههای کشور تنظیم شده است.
Δ
