به گزارش اطلاع با ما، بازار مسکن در ماه‌های اخیر همزمان با کاهش معاملات و افزایش هزینه‌های ساخت، شرایط متفاوتی را تجربه کرده است. از یک سو افت قدرت خرید و کاهش تقاضای معاملاتی، بازار را در وضعیت رکودی قرار داده و از سوی دیگر، رشد هزینه ساخت و تغییرات بازار ارز و طلا، بر انتظارات قیمتی اثر گذاشته است.
در چنین شرایطی، پرسش اصلی برای خریداران و سرمایه‌گذاران این است که قیمت مسکن در ۶ ماه آینده چه مسیری را طی خواهد کرد؟ یک کارشناس بازار مسکن با بررسی شرایط فعلی، درباره رفتار خریداران مصرفی، وضعیت ساخت‌وساز و چشم‌انداز قیمت‌ها توضیح داده است.
فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن، معتقد است افرادی که با هدف مصرف شخصی قصد خرید خانه دارند، بهتر است تصمیم خود را صرفاً به پیش‌بینی‌های کوتاه‌مدت بازار گره نزنند.
به گفته او، زمانی که یک متقاضی به توان مالی لازم برای خرید می‌رسد، باید شرایط گزینه‌های موجود را بررسی کند و در صورت پیدا کردن مورد مناسب، خرید را به تعویق نیندازد.
این دیدگاه به‌ویژه درباره خانوارهایی مطرح است که قصد دارند خانه فعلی خود را با واحدی مناسب‌تر جایگزین کنند.
ایلاتی درباره افرادی که قصد «تبدیل به احسن» ملک خود را دارند نیز بر اهمیت بررسی فرصت‌های موجود تأکید کرده است.
بر اساس توضیحات این کارشناس، اگر فردی ملکی متناسب با نیاز و توان مالی خود پیدا کرده باشد و شرایط معامله برای او مناسب باشد، انتظار برای مشخص شدن روند آینده بازار لزوماً مزیت مشخصی ایجاد نمی‌کند.
او با اشاره به روند بلندمدت قیمت مسکن، معتقد است این بازار در بخش قابل‌توجهی از دو دهه گذشته با افزایش قیمت همراه بوده و دوره‌های کاهش قابل توجه قیمت محدود بوده‌اند.
یکی از تغییرات قابل توجه بازار در دوره رکود، کاهش فعالیت بخشی از تقاضای کوتاه‌مدت و سوداگرانه است.
ایلاتی کاهش معاملات با هدف خرید و فروش سریع ملک را اتفاقی مثبت ارزیابی کرده و توضیح داده است که منظور از این نوع تقاضا، معاملاتی است که در فاصله زمانی کوتاه و با هدف کسب سود از نوسان قیمت انجام می‌شوند.
از نگاه او، کاهش این نوع فعالیت می‌تواند از شدت معاملات مکرر و سفته‌بازی در بازار مسکن کم کند.
این کارشناس همچنین بر نقش ابزارهای مالیاتی در مدیریت تقاضای سفته‌بازانه تأکید کرده است.
به گفته ایلاتی، استفاده از مالیات بر عایدی سرمایه و سایر ابزارهای مالیاتی می‌تواند معاملات کوتاه‌مدت و تکراری را هدف قرار دهد؛ موضوعی که از دیدگاه او در صورت اجرای مناسب می‌تواند بر رفتار سرمایه‌گذاران و روند بازارهای دارایی اثرگذار باشد.
در بخش عرضه نیز شرایط بازار چندان متفاوت نیست. ایلاتی معتقد است سازندگانی که با هدف ایجاد ارزش افزوده از طریق ساخت‌وساز فعالیت می‌کنند، همچنان با فضای رکودی مواجه هستند.
به گفته او، کاهش قدرت خرید و محدود شدن معاملات باعث شده مدل‌های سنتی ساخت‌وساز با چالش بیشتری روبه‌رو شوند.
یکی از گروه‌هایی که بیشتر تحت تأثیر این شرایط قرار گرفته‌اند، سازندگان کوچک و سنتی هستند؛ افرادی که در گذشته یک یا چند واحد می‌ساختند و پس از پایان پروژه برای فروش آنها وارد بازار می‌شدند.
ایلاتی معتقد است در شرایط فعلی، تعریف پروژه بدون شناخت بازار هدف می‌تواند ریسک فروش را افزایش دهد.
از نگاه این کارشناس، سازنده باید پیش از آغاز پروژه مشخص کند محصول نهایی برای چه گروهی از خریداران طراحی می‌شود و چه نیازی را قرار است پاسخ دهد.
بر همین اساس، تحقیقات بازار و شناخت مشتری می‌تواند نقش پررنگ‌تری در تصمیم‌گیری سازندگان داشته باشد.
یکی از راهکارهایی که این کارشناس برای شرایط فعلی مطرح کرده، حرکت به سمت ساخت هدفمند و سفارشی است.
در این مدل، سازنده پیش از شروع پروژه درباره گروه مشتریان، ویژگی‌های مورد نیاز آنها و توان خریدشان شناخت بیشتری به دست می‌آورد. چنین رویکردی می‌تواند ریسک باقی ماندن واحدهای ساخته‌شده و قفل شدن سرمایه را کاهش دهد.
ایلاتی همچنین بر اهمیت افزایش مطالعات و تحقیقات بازار در صنعت ساختمان تأکید کرده و معتقد است سازندگان میتوانند از شرایط رکودی برای شناخت بهتر نیاز بازار استفاده کنند.
ایلاتی دو عامل اصلی را در این زمینه مطرح کرده است: افزایش هزینه‌های ساخت و انتظارات تورمی.
به گفته او، مالکان و دارندگان دارایی‌ها معمولاً تغییرات بازارهایی مانند ارز و طلا را نیز در ارزیابی ارزش دارایی خود در نظر می‌گیرند. در نتیجه، ممکن است قیمت‌های پیشنهادی افزایش پیدا کند، در حالی که تعداد معاملات همچنان پایین باقی بماند.
این وضعیت می‌تواند شرایطی ایجاد کند که در آن قیمت اسمی مسکن افزایش یابد اما معاملات رونق نگیرد؛ وضعیتی که از آن با عنوان رکود تورمی یاد می‌شود.
ایلاتی معتقد است سرمایه‌گذاران حرفه‌ای باید علاوه بر میزان بازدهی، به گردش سرمایه و نقدشوندگی نیز توجه داشته باشند.
به گفته او، در شیوه سنتی سرمایه‌گذاری، گاهی بخش بزرگی از سرمایه برای مدت طولانی در یک ملک باقی می‌ماند و سرمایه‌گذار منتظر افزایش قیمت و زمان مناسب برای فروش می‌ماند.
از دیدگاه این کارشناس، رکود چند سال اخیر نشان داده است که چنین رویکردی می‌تواند با ریسک قفل شدن سرمایه و دشواری در خروج از سرمایه‌گذاری همراه باشد.
ایلاتی درباره چشم‌انداز بازار مسکن در نیمه پیش‌رو، با توجه به شرایط ارز و انتظارات تورمی، احتمال افزایش قیمت مسکن را مطرح کرده است.
او در عین حال تأکید کرده که افزایش قیمت لزوماً به معنای رونق معاملات نیست و ممکن است بازار همچنان با کاهش حجم خرید و فروش مواجه باشد.
این کارشناس همچنین معتقد است سیاست‌گذار می‌تواند با استفاده از ابزارهای مختلف، در صورت امکان از شدت رشد قیمت‌ها بکاهد.
در بخش دیگری از این اظهارات، موضوع واگذاری زمین مورد توجه قرار گرفته است.
ایلاتی با اشاره به چالش‌های تأمین مالی و ساخت مسکن، واگذاری زمین را یکی از اقداماتی دانسته که می‌تواند در سیاست‌های حوزه مسکن مورد توجه قرار گیرد.
او درباره زمین‌های فاقد زیرساخت نیز دیدگاهی را مطرح کرده و معتقد است در صورت فراهم نبودن امکان ایجاد فوری زیرساخت، می‌توان درباره واگذاری زمین و نحوه تأمین زیرساخت تصمیم‌گیری کرد.
در مجموع، دیدگاه مطرح‌شده این است که بازار مسکن برای عبور از شرایط فعلی، علاوه بر تقویت عرضه، به تغییر مدل ساخت‌وساز، شناخت دقیق‌تر مشتری و استفاده از روش‌های جدید سرمایه‌گذاری نیاز دارد.
این گزارش بر پایه بررسی‌های تحریریه اطلاع باما و مرور داده‌های منتشرشده در رسانه‌های کشور تنظیم شده است.
Δ
